本报告导读：
　　3Q2026重点房企缩表程度同比收敛。预计主因是负债收缩与结算减少；存货减值出现拐点，毛利率仍承压。重点房企结算高点逐步错峰。
　　投资要点：
　　投资建议：维持“增持”评级。我们认为，10月房地产政策延续适度宽松基调，重心从“制度奠基”转向“细则落地与存量提质”。关注年末房企冲刺业绩和低基数效应。推荐：1）开发类：A股-招商蛇口、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余；4）文旅类-华侨城A。
　　缩表程度同比收敛，主因是负债收缩与结算减少。3Q2026重点房企资产扩张继续减少3320亿元，减少金额有所收敛。主要源于负债扩张净减少2628亿元。从前三季度周期看，重点房企的资产扩张减少额至3Q2025达到顶峰后开始收敛，至3Q2026重点房企资产扩张净减少3320亿元，其中：1）3Q2026负债扩张继续净减少2628亿元，呈现出自3Q2024负债扩张净减少见顶以来持续收敛趋势；2）3Q2026净利润扩张净减少428亿元，数据持续攀升，表现出项目结算风险滞后性依旧存在；3）3Q2026权益扩张继续净减少264亿元，呈现降幅首次收敛趋势。
　　存货减值出现拐点，毛利率承压。1）收入持续下降导致三费率呈上升趋势。1-3Q2026，重点房企的三费率同比上升2.3pct至11.9%。2）半年报总结我们提示减值高峰已过，目前拐点趋势明显。1-3Q2026，重点36家房企继续计提资产减值损失136亿元，高位快速回落趋势。3）重点房企投资收益大幅回升，联营合营业绩压力影响变小。1-3Q2026重点房企的投资收益继1-3Q2021持续下行后首次出现大幅回升，同比上升106%。4）受制于房企归母股东权益下降，少数股东权益占比持续攀升。1-3Q2024以来，随着部分重点房企权益净利润出现亏损，而导致少数股东权益占比在3Q2026继续攀升至46%。5）超半数重点房企毛利率、归母净利率下滑。1-3Q2026，36家重点房企中19家出现毛利率下滑（中报下滑21家），占比为52.8%。1-3Q2026，重点房企净利润率为负且继续下滑。
　　回款继续缩降，资金趋紧继续降库存。1）销售回款持续走低，合同负债等快速下降。从现金回款角度来看，1-3Q2026房地产行业销售继续下行。1-3Q2026，36家重点房企的销售商品收到的现金继续同比下滑15%（中报下滑17%）。1-3Q2026，尽管项目结转销售持续下滑，但重点房企的回款率回升至71%。2）房企杠杆率被动持续回升，有息负债持续下行。3Q2026重点房企资产负债率（扣除预收账款和合同负债）回升至71.5%。3）土储继续缩降，未来现房销售使土储仍有下行趋势。3Q2026重点房企表内外土储呈现持续收缩态势。4）存货周转率修改后保持高位（20-22%波动），源自竣工结算加速和去库存，但去库存尚未结束。
　　风险提示：居民资产负债表受损超预期，需求侧提振效果不及预期。