核心观点
　　2026年我国房地产制度发生重大变化，随着828楼市新政出台，行业运行三十余年的“高杠杆、高周转、期房预售”旧模式终结。参考海外经验，房地产企业最终都从开发销售走向了资产管理和居住服务。随着REITs与资产证券化制度红利持续释放，国内商管资管龙头已现，未来发展空间仍广阔。同时，伴随止跌回稳相关支持政策持续落地，年初以来核心城市楼市已现积极变化。参考香港楼市发展经验，在预售制度收紧后，龙头开发商竞争优势更为明显。此外，二手成交占比已超50%，利好龙头交易中介商；部分优质企业业绩持续稳健增长，并积极分红回报股东，红利价值凸显。行业发展新篇章开启，经营环境变化，企业分化加剧，看好商管资管、头部开发、经营服务赛道优质企业。
　　摘要
　　828楼市新政出台，房地产基础制度重构，需求侧支持政策加速出台。由于行业供求关系改变，高杠杆高周转模式积弊系统性暴露，我国房地产企业过去普遍使用杠杆加持下的开发销售型模式难以为继。2026年8月28日，五部委发布楼市新政，以现房销售制、主办银行制、项目公司制为三大基石，配套五份管理办法，对行业基础制度进行了重构。9月需求侧支持政策也加速出台，包括《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》正式施行，全国性按揭贴息落地，潜在购房群体有望加速入市。
　　参考海外经验，房地产企业最终都从开发销售走向了资产管理和居住服务。随着REITs与资产证券化制度红利持续释放，国内商管资管龙头已现，未来发展空间广阔。纵观全球成熟市场，所有走过完整周期的经济体，房地产企业最终都从开发销售走向了资产管理和居住服务，美国西蒙地产（SPG）通过商业地产业务的抗周期属性以及其自身的运营穿越周期，日本三井不动产借助日本REITs市场的发展以及长期低利率环境，大力拓展经营性业务和资管业务，新加坡凯德投资以“基金+资管”双轮驱动为核心，形成了贯穿“投融管退”全周期的资产管理闭环。当前阶段我国房地产行业正从开发销售转向经营持有，能力重心从建设移至运营，尤其是购物中心业态，头部运营商已形成差异化竞争力。
　　核心城市率先止跌回稳，利好龙头开发企业。年初以来，核心城市楼市已现积极变化，以上海为代表的核心城市成交表现亮眼；在价格上，一线城市房价率先止跌回稳；此外，今年以来上海房租领涨，租售比构成房价底部支撑。参考香港楼市发展经验，在预售制度收紧后，龙头开发商竞争优势更为明显。1994年香港主动收紧预售制，在该阶段香港头部房企市占率得到进一步提升，丰富的土储积累、较低的财务成本、较强的议价能力是其保持高市占率的主要原因。
　　行业新章开启，经营环境变化，企业分化加速，看好商管资管、头部开发、经营服务赛道优质企业。商管资管赛道来看，商管业务贡献稳定的营收与利润，成为房企业绩的压舱石；此外，头部房企普遍推进多层次REITs发行，华润置地先发优势最为明显，看好华润置地、新城控股、大悦城、龙湖集团等。头部开发赛道来看，“828新政”后的行业供给低潮期，存货现房占比高的房企将具备一定优势，同时“828新政”拉长房企资金占用周期，融资成本低的房企长期竞争优势将进一步放大，看好中国海外发展、中国金茂、建发国际集团、滨江集团等。经营服务赛道来看，二手成交占比提升利好龙头交易中介商，看好贝壳-W，我爱我家等；物业管理企业经营回归主业，经营效率持续提升，部分优质企业业绩保持持续增长，同时积极分红回报股东，红利价值凸显，看好保利物业、绿城服务、滨江服务等。
　　风险分析
　　1、政策落地不及预期：各地细则存在差异，制度重构力度可能低于预期；
　　2、销售不及预期：房地产整体销售未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　3、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　4、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧；
　　5、宏观经济波动风险：当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿；
　　6、供给缺口导致的结构性风险：现房销售后短期内供给缺口若超预期，核心城市房价或阶段性快速上行，触发政策反向干预。