本期投资提示：
　　 26Q1-3板块营收下降，毛利率略升、费率提升、减值占比下降，业绩下行。26Q1-3板块营收同比-22.6%，较25年-5.6pct；从房企结构来看营收增速：一线-18%>三线23%>二线-33%。26Q1-3净利润同比+0.4%，较25年+69pct，各线房企业绩均值均出现亏损、但亏损额收窄；源于结算偏弱、结转毛利率略升、费率提升、减值占比下降；从房企结构来看业绩增速：二线+20%>一线+10%>三线-63%。展望后续，现房新政将推动新房供给显著缩量，并判断二手房挂牌量中期见顶回落，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息助力需求释放，政策聚焦去库存和稳杠杆发力，共同推动供需关系改善，预计核心城市陆续企稳中，判断上海房价已于年初见底，全国底部滞后3年。综合预计2026-27年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且业绩分化也将进一步加剧。
　　 26Q1-3毛利率提升、净利率负值收窄，三项费率提升、减值占比下降。26Q1-3板块毛利率14.5%，较25年+0.1pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前21年及之前老货仍处于持续降价去化阶段、仍有减值计提风险；从房企结构来看毛利率：三线19%>二线18%>一线11%。26Q1-3三项费用率13.4%，较25年+2.8pct。26Q1-3少数股东损益比2%、分子分母均为负；减值损失占营收比为3.2%，同比8.4pct。毛利率略升、费用率上升、减值损失占比下降综合导致26Q1-3净利率提升至-8%，较25年+6.5pct；从结构来看净利率：一线-7.7%>二线-8%>三线-9%。展望后续，预计26年板块毛利率和净利率仍偏弱，但利润率有筑底趋势、并少数优质企业将有改善，27年板块开始结算24-25年好房子阶段项目，预计板块毛利率将有所改善。
　　26Q1-3末净负债率持平，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压。26Q1-3末板块资产负债率73.4%，较25年末基本持平；剔预收款后负债率为70.6%，较25年末+0.2pct；净负债率98.3%，较25年末+5.1pct，其中一二三线净负债率均回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。26Q1-3末板块现金短债比为0.8倍，较25年末-0.1倍；其中一二三线房企分别为0.8倍、0.7倍、0.9倍，各线房企均有所回落。
　　 26Q1-3销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。26Q1-3板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-14%，源于行业销售增速下行。26Q1-3行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为90%，较25年+20pct；26Q1-3末预收账款同比-32.2%，较25年末+3.3pct；22-25年末预收账款锁定率分别为0.87、0.69、0.62、0.49倍，26Q3末继续下降至0.43倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一二线房企相对略高。
　　投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房新政将推动新房供给显著缩量，并判断二手房挂牌量中期见顶回落，但需求仍有较强支撑，并按揭贴息助力需求释放，政策聚焦去库存和稳杠杆发力，共同推动供需关系改善，预计核心城市陆续企稳中，全国底部滞后3年。此外，现房新政后，核心城市房价企稳、地价下降将助力优质房企利润底部抬升、价值显现；二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、招商蛇口、中海宏洋、中国金茂、建发股份、绿城中国、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预；销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。