板块行情：第44周（10月26日-10月30日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.8%，在31个一级行业板块中排名第17位。
　　政策要闻：地方层面：1）西安：10月30日，西安市住建局、市自然资源和规划局、市地方金融监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。新旧政策衔接方面，西安将项目划分为新取得土地项目、在途项目、历史遗留问题项目三类实施差异化管理，2026年8月28日前的在途项目经评估可在2027年底前按原预售条件办理预售。现房销售方面，西安实行现房销售备案管理，现房项目取得施工许可后可收取不超过总房价5%的定金，定金全额纳入监管。土地供应方面，西安优化土地价款分期缴纳规则，新出让住宅用地6个月内缴款比例不低于50%，余款原则上一年内缴清，经批准最长不超过两年。资金管理方面，西安推行项目主办银行制度，单个项目确定一家主办银行，预售房款、现房定金统一纳入监管账户，同时支持项目按最小单元分批开展竣工验收备案。2）南京：10月31日晚间，南京市住房保障和房产局等五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。《实施意见》提到，8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，最小可按幢申请商品住房预售许可证，单体建筑应完成主体结构封顶，房地产开发企业应提交主体结构封顶工程形象进度验收材料。项目取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订商品住房现售定金合同，依法收取少量定金。定金合同应约定定金金额、商品住房价格、交付时间及不能按期履约责任等。定金金额一般不超过商品住房销售总价的5%。
　　公司动态：1）招商蛇口：10月29日，招商蛇口以总价10.8亿元底价包揽东莞2宗相邻宅地，总出让面积7.9万平方米，总建筑面积12.4万平方米，楼面均价8755元/平，实际楼面均价9465元/平。2）滨江集团：10月30日，滨江集团以29.69亿元竞得杭州萧山区世纪城核心单元XS010304-07宅地，成交楼面价53472元/平，溢价率48.53%。该地块出让面积22207平方米，土地用途为住宅，容积率2.5，建筑面积55517.5平方米，起始总价19.99亿元，起始楼面价36000元/平。
　　销售端：第44周新房成交同比减少7%，二手房成交同比增加7%。1）本周20城商品房成交面积214万方，商品房日平均成交面积30.6万方，环比增加26%，同比减少7%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积7849万方，累计同比减少7%。3）第44周11城二手房成交面积226万方，日平均成交面积32.3万方，环比减少7%，同比增加7%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积9049万方，同比增加6%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。