本期投资提示：
　　地产行业数据：新房和二手房成交周环比下降，新房库存成交推盘比回落。上周(10.17-10.23)34个重点城市新房合计成交186.4万平米，环比-15.1%，其中，一二线环比-14.4%，三四线环比-22.8%。10月(10.1-10.23)34城一手房成交同比-13.2%，较9月-0.6pct。其中，一二线同比-13.5%，三四线同比-10.3%，分别较9月-1pct和+5.4pct。上周13城二手房合计成交116.5万平米，环比-10.1%；10月累计成交同比+16.2%，较9月+19.8pct。库存方面，上周15城合计推盘75万平米，合计成交85万平米，对应成交推盘比为1.13倍，较前一周有所回落。最近三个月（26年7月-9月）分别为1.34、1.23和0.71倍。截至上周末（2026/10/23）15城合计住宅可售面积为8233.7万平米，环比-0.12%。3个月移动平均去化月数为21.8个月，环比-0.11个月。
　　主要政策新闻：宁波出台现房新政细则，上海近日印发城市更新三年行动计划。宏观方面，9月70城房价整体降幅收窄、上涨城市增多；一线新房环比+0.1%，二线由降转平、三线-0.2%；10月LPR维持1年期3.0%、5年期以上3.5%；因城施策方面，宁波优化预售与现房销售规则，土地出让价款允许分期缴纳，首期30日内缴纳不少于50%，余款可约定在两年内缴清，不计利息；上海近日印发城市更新三年行动计划；西安开展危旧住房原拆原建试点，增建面积不超原面积10%。公积金政策方面，天津新增物业费、装修费、翻新费三类提取，物业费年上限3000元、装修费最高15万元、翻新费最高3万元；土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：华润置地分别以80.6亿元（33%）、11.2亿元（62%）和8.8亿元（12%）竞得广州海珠琶洲石榴岗地块、郑州高新区涉宅地块和合肥经开区宅地；建发国际集团6.8亿元（11.1%）竞得台州椒江宅地、4.8亿元（43.9%）竞得合肥经开区宅地；绿城中国4.0亿元（14.2%）竞得杭州低密宅地、6.0亿元（35%）竞得合肥肥西宅地；中海地产6.9亿元（25.8%）竞得宁波高新区宅地、5.1亿元（41.8%）竞得南宁西乡塘旧改地、4.5亿元（22%）竞得合肥瑶海宅地。
　　公司动态跟踪：中国海外宏洋集团公布Q1-3业绩。公司业绩方面，中国海外宏洋集团公告前三季度收入191.3亿元（-10.0%）、归母净利润9.1亿元（+17.1%）；融资担保方面，浦东金桥为“浦东金桥第1期资产支持专项计划”提供本金18.0亿元担保。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW房地产指数下跌3.61%，沪深300指数下跌1.57%，相对收益为-2.04%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第29位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST中迪、派斯林、西藏城投、ST美谷、ST海泰，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST数源、荣丰控股、ST发展、粤宏远A、深物业A。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.8%，沪深300指数下跌1.57%，相对收益为-1.23%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为53.5/43.1倍；物管26/27PE均值分别17.1/15.3倍。
　　投资分析意见：供给缩量塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，并且按揭贴息推动助力需求释放，推动供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价寻底；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降将助力优质企业利润底部抬升、价值将逐步显现。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设；4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。