投资要点：
　　2026年10月12日-10月16日，中证REITs全收益指数收于958.7点，日均成交额和日均成交量分别提升至4.57亿元（环比+77.13%）、1.22亿份（环比+80.18%），日均换手率回暖至0.36%（环比+0.16pct），市场交投情绪显著提升。
　　二级市场：仓储物流领涨，园区去化或边际向好，中关村单周涨幅近10%
　　本周权益市场表现不佳、债市走强，10Y/30Y国债收益率分别下行3.69bp/2.70bp至1.648%/2.060%，属于偏红利性质的REITs本周表现回暖，各类资产均收涨，仓储物流、新型设施、产业园区和租赁住房板块涨幅超2%。全市场89只个券中，79只上涨、10只下跌，建信中关村领涨，周度涨幅高达9.61%。仓储物流板块本周表现最为亮眼，华安外高桥、中航易商仓储物流、华夏深国际、华泰宝湾物流涨幅均超4%。
　　4只中证REITs全收益指数基金收益率再次回正。中金基金、华夏基金、易方达基金、南方基金对应的中证REITs全收益指数基金自7月陆续生效以来，目前配置仓位预计均已达到八-九成以上，成立以来收益率分别为1.00%、0.84%、0.64%和0.34%。
　　产权REITs利差收窄5bp至299bp，处于历史96%分位数，仍处于高赔率区间，离2024年初高点相差约45bp。各REITs三季报预计在2026年10月27日披露，配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈因基本面承压而有大幅折价的园区、仓储个券。
　　值得关注建信中关村、中金重庆两江三季度经营情况显示的基本面边际向好的信号。两份报告显示，北京商务园区市场新增供应持续释放，市场需求难以完全消化新增体量，租金水平承压。重庆市两江新区研发办公类写字楼及产业园区租赁市场亦仍处于以价换量、业态结构优化的良性调整阶段。适度调整租金单价可降低空置率、激活租赁需求，都是当前园区类项目实现租金水平、出租率及项目现金流三者动态平衡的重要手段。
　　建信中关村REIT2026年二季度末整体出租率为80.23%、平均月末租金为3.85元/㎡/天，三季度末整体出租率升至83.78%、平均月末租金为3.77元/㎡/天，环比分别+4.42%、-2.08%，项目的“以价换量”策略继续取得成效。中金重庆两江REIT则在租金收缴率上有明显提升。
　　本周建信中关村以近10%涨幅领跑市场，目前分派率仅3.29%~3.74%，可以优先关注基本面优于中关村项目（如出租率稳定在90%以上）、区域经济活力足、分派率更高、分红保障强（带有收益分配调节机制）的园区类项目，如华夏金隅智造工场（（分派率6%以上、带收益分配调节机制）、中金重庆两江（分派率5.8%以上、带收益分配调节机制）、创金合信首农（（租租约、分派率高、2026年度带收益分配调节机制、原始权益人持有份额很高）、华安张江产业园（分派率5%以上、上海张江区域）等。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。