核心观点
　　事件点评：
　　828新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。整体上看，地方细则相较于中央版本给予了更加明确和灵活的过渡期安排，一定程度上削弱了改革对楼市的短期供应冲击和对房企的流动性冲击。城市执行力度对比上看，北京＞上海＞天津＞广州＞武汉，这也意味着后续低能级城市的执行力度或将更趋灵活，市场可进一步下调新政对房企的负面影响预期。
　　完整点评详见2026年10月13日发布的研究报告《从已出台地方细则看828新政执行力度和影响》。
　　二手房周度跟踪（26/10/04-26/10/10）：
　　挂牌价：一线城市普跌，上海房价两连降。北京挂牌价周环比-0.14%，跌幅走阔0.01pct，已连续30周下行；上海挂牌价周环比-0.04%，跌幅收窄0.02pct，当前已连续两周下行，此前6周呈上行趋势；广州挂牌价周环比-0.08%，跌幅收窄0.14pct，近18周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.10%，跌幅走阔0.02pct，近9周呈下行趋势。
　　挂牌量：京沪两连降，广深两连涨。北京周环比-1.65%，降幅走阔1.14pct，当前已连续2周下行，年初至今累计下降10.25%；上海周环比-0.24%，降幅收窄0.11pct，当前已连续2周下行，年初至今累计下降12.91%；广州周环比+0.56%，涨幅回落0.32pct，当前已连续2周上行，年初至今累计下降3.87%；深圳挂牌量周环比+0.25%，涨幅回落0.41pct，当前已连续2周上行，年初至今累计下降10.36%。
　　实时成交：节后一线实时成交再度上行，北京、广州、深圳结束两连降。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至10月10日，北京、广州、深圳周环比均转正，分别增加23.0%/1.9%/7.5%，此前受国庆假期影响连续两周环比下行；北京、广州、深圳月初至今累计成交同比分别增加37.4%/19.9%/25.4%。
　　国庆假期实时成交（除上海外更新至26/10/10）：一线城市同比高增。国庆假期1-7日北京、广州、深圳累计成交同比分别增加70.7%/39.0%/55.0%，国庆假期1-4日上海累计成交同比增加76.0%。
　　网签方面：沪深周环比转正，月初至今累计成交优于去年。截至10月10日，北京周环比-25.8%，跌幅走阔0.1pct，已连续3周下行；上海周环比转正（+1.8%），此前连续2周下行；深圳周环比转正（+25.9%），此前连续2周下行。北京、上海、深圳月初至今累计成交同比分别增加76.5%/65.6%/57.3%。
　　新房周度跟踪：
　　新房成交方面，一线城市整体下行，上海、广州再度回落。截至10月10日，北京新房成交周环比-25%，降幅走阔14pct；上海周环比转负（-52%）；广州周环比转负（-37%）；深圳周环比-46%，降幅走阔16pct；北上广深年初至今累计成交同比+4%、+42%、+13%、-11%。
　　投资建议与投资标的
　　择时方面我们的建议是：
　　（1）短期把握四季度末交易性行情的择时窗口；
　　（2）中期看2027年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年Q1末是重要的观测和择时窗口；
　　（3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028年。
　　相关标的：（1）长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升：贝壳-W(02423，买入)。
　　风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧