9月底政策密集落地，标志着7月政治局会议强调的加大逆周期调节力度，进入部署落实阶段。从政策脉络看，7月30日政治局会议明确提出加大逆周期调节力度、及时谋划增量政策，可以视为本轮政策边际加力的起点。8月和9月主要是加快存量政策使用，包括政策性金融工具开始投放、地方债发行加快等。9月28日国常会部署加快债券发行使用、用好地方政府债务结存限额、增加再贷款额度和研究出台稳地产政策，29日购房贷款贴息和结构性货币政策随即跟进。
　　与2024年“924”相比，两轮政策均着力降低融资成本、稳定房地产市场，但发力方式有所不同。2024年以全面降准降息带动融资成本下降，配合下调存量房贷利率和二套房首付比例，覆盖范围较广。本轮则是财政贴息与定向信贷支持，在逆周期调节的同时更注重优化结构。具体来看，地产方面，中央财政对符合条件的新增首套房贷给予1个百分点、最长5年的贴息，房屋总价和面积限制也意味着政策主要惠及中低总价住房需求，减轻三四线城市等刚需家庭的月供负担，以支持全国层面地产修复。一线城市地产表现相对较好，因而并非政策支持的重点。货币方面，PSL降息，并将“六张网”纳入支持范围，叠加新增7000亿元再贷款额度，重点支持基础设施、科技创新和小微企业融资。
　　总体看，本轮政策延续了适度宽松方向，并通过财政分担居民购房成本、央行降低银行特定领域资金成本，增强对需求和信贷投放的支持。其中，全国层面贴息政策超出了预期，有利于提振市场情绪，不过其效果仍待观察购房需求、项目开工和贷款投放。
　　中央财政首次对首套商业性个人住房贷款贴息。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起实施，实施期暂定1年。居民家庭使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，住房面积不超过120平方米、价格不超过150万元的，可按贷款本金享受年化1个百分点、最长5年的贴息，单户贴息贷款上限100万元。新房与二手房均适用，存量贷款置换则不在支持范围内，公积金贷款也不叠加享受贴息。贴息资金由中央与地方按9∶1分担，总规模不设上限。
　　从政策坐标看，贴息是稳定房地产市场与财政金融协同的延续。今年3月政府工作报告提出着力稳定房地产市场，并设立1000亿元财政金融协同促内需专项资金。中央财政贴息此前已覆盖个人消费贷款和经营主体贷款，本次延伸至住房领域。8月28日出台的房地产制度文件侧重供给端，9月28日国务院常务会议提出研究出台稳定房地产市场的政策措施，次日贴息落地，从需求端形成配合。
　　贴息实质或是将商业贷款利率拉平至公积金贷款利率。按现值折算，5年贴息约相当于贷款全周期利率下调35bp，以100万元、30年期贷款计，相当于每月少还约190元。以2026年二季度新发放商业性个人住房贷款加权平均利率3.06%计算，贴息后等效利率约2.7%（以100万元贷款为基准），接近首套公积金贷款利率2.60%。由于公积金贷款不叠加享受，受益更多的可能是未缴存公积金的新市民和青年人，首套购房群体有望扩大。
　　从政策力度看，贴息降低月供，覆盖偏向二手房。以100万元、30年期等额本息贷款测算，贴息后首月月供由4248元降至3415元，降幅约20%。覆盖范围上，我们测算全国约半数住房成交落在政策门槛之内，其中新房约四成，二手房约六成。先看新房，据《中国房地产统计年鉴2025》，2024年全国新建商品住宅套均销售面积约116平方米，结合分户型销售数据推算，120平方米以下住房约占新房成交套数的55%。总价上，上海、北京、浙江、广东、海南、天津6个省份新房套均总价在150万元以上，成交套数合计约占全国的19%。扣除这部分后，新房同时满足面积与总价两道门槛的比例约为55%×（1-19%），即约45%。
　　二手房户型更小，覆盖比例高于新房。二手房户型结构暂无官方统计，参考第七次全国人口普查数据，城市家庭户平均每户住房面积为92.17平方米，明显低于新房，我们假设二手房成交中120平方米以下占比70%。上述上海、北京等6个省份二手房套均总价同样超过150万元，约占二手房成交面积的21%，扣除后二手房符合门槛的比例约为70%×（（1-21%），即约55%。新房与二手房合计，符合门槛的成交约占52%（（套数口径），按成交金额计约占32%，金额口径较低，因为符合条件的住房面积小、总价低。
　　财政成本方面，我们测算五年累计贴息约540亿元，年均贴息约110亿元，约为2026年政府工作报告设立的1000亿元财政金融协同促内需专项资金的一成多。测算分三步，首先，据国家统计局数据估算，近12个月全国新房与二手房成交额约15.5万亿元，按金额口径覆盖率32%计算，门槛内成交约5.0万亿元。其次，贴息仅针对商业贷款。据建设银行、农业银行、中国银行披露，上半年三家银行个人住房贷款投放合计超过7500亿元，三家银行房贷余额约占全国的四成，据此推算上半年全国商业性个人住房贷款投放约1.9万亿元，约为同期新房与二手房成交额的25%左右。最后，参考金融监管总局2023年三季度披