周度观点：北京率先公布“8.28新政”实施细则，细化封顶/定金/土地分期等标准。本周北京公布商品住房销售制度改革实施细则，明确主体结构封顶为楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑，且有项目建设单位等五方签字的《主体结构分部工程验收记录》，同时量化定金及土地分期付款标准，明确现房销售项目定金一般不超过总房价款的1%，对于8月28日后出让土地可按国家规定分期付款，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，利于降低房企拿地压力。
　　新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。同时本次北京实施意见对不同项目进一步分类处理：1）2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建工证但未办理预售的、经各区政府评估风险后已取得土地使用权的房地产历史遗留问题项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；2）对于2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）土地使用权但未取得建工证的项目，在各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。通过新老划断给与过渡期项目一定缓冲期，有利于降低房企短期资金周转压力。
　　投资建议：本次北京商品房销售制度实施意见出台，进一步细化封顶预售标准，量化定金及土地付款标准，同时对于各类项目新老划断避免一刀切，降低房企短期资金压力。我们认为尽管商品房销售制度改革短期或对房企项目周转及回款速度形成一定影响，但随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。
　　政策环境监测：北京发布贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，湖北、珠海发文促进群众置业需求。
　　市场运行监测：1）新房成交环比回升，后市有待观察。9.19-9.25重点50城新房成交1.6万套，环比升26.1%，重点20城二手房成交1.6万套，环比降13.1%。9月（截至25日）重点50城新房月日均成交同比降18.7%，环比升2.2%；重点20城二手房月日均成交同比升2.8%，环比升8.4%。2）库存环比回升，去化周期18.9个月。截至2026年9月25日，16城取证库存8463万平，环比升0.8%，去化周期18.9个月。
　　资本市场监测：本周申万房地产板块涨2.28%，跑赢沪深300（-1.51%）；本周内房股指数跌0.43%，主流港资房企涨跌不一。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。