核心观点
　　2026年上半年，物管及商管行业企业经营持续回归物业管理服务主业，随着高质量发展的持续推进，部分企业基础物管服务毛利率实现企稳回升。企业表现分化，部分优质的物管商管企业业绩持续增长。受益于二季度房地产交易热度回升及降本增效的推进，头部交易中介商盈利实现高增。代建服务商龙头绿城管理控股新拓项目代建费稳居行业第一，且新拓项目质量显著提升，现金流及回款向好。部分经营服务企业选择高比例分红，积极回馈股东。我们继续看好物管及经营服务赛道，推荐业绩持续增长的物企、盈利修复的交易中介及代建龙头。
　　摘要
　　物管商管：经营持续回归主业，行业整体盈利能力稳定。高质量发展成效初显，部分企业业绩持续增长，同时高比例分红积极回馈股东。2026年上半年26家重点物管及商管公司合计实现营业收入1296亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期低1.1个百分点；综合毛利率为18.6%，较去年同期下降0.4个百分点。降本增效持续推进，上半年样本企业销售及管理费用率合计为6.4%，较去年同期下降0.5个百分点，经营效率的持续提升部分对冲毛利率的下降，使得行业整体的盈利能力维持稳定。上半年实现归母净利润93亿元，同比增长3.7%；归母净利润率为7.2%，与去年同期持平。分业务来看，主业基础物管服务营收增长稳健，上半年基础物管服务营收同比增长6.1%，占比较去年同期提升1.3个百分点至72.2%。部分物管企业高质量发展成效开始显现，基础物管服务毛利率实现企稳回升。社区增值服务毛利率已开始企稳回升，上半年16家重点物管及商管公司社区增值服务毛利率较去年同期上升1.5个百分点至32.1%。企业表现分化，部分优质企业实现业绩的持续增长。部分物企宣派中期股息，且分红比例达到100%及以上。
　　交易中介商：降本增效成效显现，叠加二季度经营修复，盈利实现高增。1）受益于二季度房地产交易热度回升，2026年二季度贝壳总GTV为9338亿元，同比增长6.3%，在连续3个季度同比下滑后实现同比增速转正；环比一季度增长31.2%。我爱我家二季度经纪业务GTV551亿元，同比增长2.1%、环比增长19.2%；改善明显。2）企业持续推进提效降本，贝壳上半年运营费用总额同比减少18.0%至73亿元，毛利率较去年同期提升5.3个百分点至26.6%；我爱我家管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%，带动综合毛利率较去年同期提升3.2个百分点至13.0%。3）降本增效叠加二季度经营修复，2026年上半年贝壳实现收入434亿元，同比下降12.0%；实现经调整净利润48亿元，同比增长49.2%。我爱我家实现营业收入47.0亿元，同比下降16.9%；实现归母净利润0.8亿元，同比大幅增长110.4%。盈利表现均显著好于收入。
　　代建服务商：龙头企业地位稳固，持续积极回馈股东。2026年上半年绿城管理控股实现营业收入14.7亿元，同比增长6.7%；实现归母净利润2.7亿元，同比增长5.9%，增速由负转正。上半年毛利率为41.1%，较去年同期提升1.1个百分点。公司销售及管理费率较去年同期下降2.5个百分点至17.0%，管理效率持续提升。现金流质量继续修复，上半年经营性现金流净流入1.34亿元，同比增长20%。上半年公司新拓代建费34.1亿元，新拓代建费一二线城市占比64.3%，较去年同期提升5.2个百分点。新拓项目质量稳定、转化率提升，60%项目代建费率大于3%。公司连续两年派发中期股息，2026年中期股息每股0.076元，同比持平，占中期归母净利润的56%。2026年全年指引派息比例不低于归母净利润的80%。
　　投资建议：看好业绩持续增长的物企、盈利修复的交易中介及代建龙头。（1）物管商管：行业整体经营回归理性，转向高质量发展，项目质量、经营效率是物企保障业绩和稳定分红的核心因子，推荐华润万象生活、保利物业、绿城服务、滨江服务。（2）交易中介商：我们看好政策支持下核心城市房地产市场的企稳回升，推荐重点布局核心城市的头部交易中介商贝壳-W、我爱我家。（3）代建服务商：当前居民住房需求已从“有没有”转向“好不好”，我们看好“好房子”建设下拥有卓越产品力和品牌力的头部代建服务商绿城管理控股。
　　风险分析
　　1、运营服务商：房地产市场修复不及预期，一方面会减少母公司内生输送的合约面积增长，另一方面也会直接影响物企的案场管理咨询等非业主增值服务。同时市场外拓竞争的加剧、人工成本的上升，都将导致物管企业的利润空间承压，存在盈利能力不及预期的风险。此外，物企应收账款规模持续走高，收缴率不及预期，将对其流动性造成不良影响。
　　2、代建服务商：代建市场不确定性风险及品牌商誉减值风险。代建业务分商业代建和政府代建，市场前景依赖中国宏观经济表现、房地产市场景气度、公共住房建设政策目标等诸多因素，业务经营存在不确定性；代建服务商的品牌价值是其核心竞争力，当项目拥有人或其他对手方无法履行对代建服务商的合约义务时，造成的商誉减值可能会对其声誉、业务、财务状况及经营业绩造成负面影响。