事项：
　　2026年上半年公司实现营业收入214.18亿元，同比减少15%；归母净利润8.79亿元，同比减少19.35%。
　　评论：
　　开发业务营收与毛利率承压，物业租赁业务企稳。1）公司2026年上半年营业收入同比下降15%，归母净利润同比下降19.35%。营业收入下降，主要系物业开发收入较上年同期减少所致；整体毛利率为11.62%，较同期下降4.54pcts。2）分业务看，开发业务收入168.03亿，同比下降16%，毛利率7%，较2025年上半年下降5 pcts；物业租赁业务营收8.53亿，同比上升5%，毛利率为80%，较2025年上半年上升1 pcts；酒店经营和物业服务业务各自占总营收的3%/9%，毛利率分别为33%/18%，较去年同期分别下降1pcts/ 5pcts。3）2026年上半年对持作出售物业的资产减值损失计提0.47亿元。
　　2026年上半年销售逆势提升至575亿元，投资聚焦核心。1）土地销售方面，2026年上半年公司实现全口径销售金额575亿元，同比逆势增长8%，行业排名第7位，住宅平均签约单价较25年提升4%至2.8万/平米。分城市来看，一二线城市销售金额占整体的96%，其中TOP10城的销售金额占总体的83%，较25年底提升7pcts，体现公司更加聚焦核心城市的策略布局。2）土地投资方面，2026年至今获取15个优质项目，总土地款260亿，计容建面82万平方米，底价获取土地11宗，平均溢价率仅5.64%，未来利润空间充足，且100%位于一二线城市。3）土地储备方面，公司整体未售货值2540亿，一二线城市占比89%，TOP10城市占比61%，土储质量优异，可充分支撑未来经营需要。
　　债务规模和融资成本双降，债务结构进一步优化。1）2026年上半年，公司利息支出28.9亿元，同比减少11%，其中资本化利息支出18.83亿元，同比减少8%，公司融资成本10.08亿元，同比减少17%。2）截至2026年上半年，计息银行贷款和其他借款（流动及非流动）1227.58亿元，较2025年期末1290.12亿元减少5%，公司持续提升优化债务结构。3）公司2026年上半年境内外新增融资平均成本2.87%；新项目开发贷成本2.29%，融资成本创新低。
　　投资建议：公司金茂府产品线已建立良好品牌口碑，2024年下半年以来拿地边际改善，在“好房子”时代有望凭借产品力突围，毛利率逐渐修复。考虑到2025年以来公司拿地利润稳定、去化率较高，我们上调公司2026-2028年EPS预测至0.08、0.10、0.11元(前值为0.07、0.09、0.1元)，基于剩余收益模型，我们给予公司2026年目标价1.7港元，对应2026年18倍PE，维持“推荐”评级。
　　风险提示：房地产市场超预期下行，拿地兑现度不及预期。