投资要点：
　　结构性因素中期利润承压：2026H1公司实现收入214.18亿元，同比-15%，主要因上半年结转项目少于去年同期；毛利润同比-39%至24.90亿元，毛利率同比下滑4个百分点至12%，其中物业开发的毛利率同比下滑5个百分点至7%，主要因上半年结转项目以过去的二线存量项目为主拉低了毛利率；计提的应收关联方款项+持作出售物业减值损失已经较2025H1收窄75%至4705万元；最终实现归母净利润同比下滑19%至8.79亿元，剔除永续债分派及投资物业公允价值变动后的归母净利润同比下滑14%至6.82亿元。尽管归母净利润承压，公司仍维持派息的稳定性，2026H1，公司每股中期派息3港仙，同比持平。
　　合约销售金额逆势提升：2026H1，公司合约销售金额同比+8%至575亿元，行业排名上升至第7位；住宅平均签约单价同比+4%至2.8万元/平米，反映公司产品结构中高端项目占比提升。公司24年以来拿地项目的已兑现的平均销售净利率超过10%，我们认为随着24年拿地项目在当年报表结转收入中的占比提升，报表端毛利率有望改善。
　　拿地严控溢价率，加快周转，下半年优质货量充足：2026年初至8月13日，公司累计获取15个项目，总土地款260亿元，权益地价213亿元，所有项目均位于一二线城市且公司发挥非公开市场拿地优势，平均溢价率仅5.64%，项目盈利能力有保障。上半年拿地项目大部分将于今年三、四季度推盘，我们预计下半年公司优质货量充足，销售仍可保持正增长趋势。
　　债务规模&融资成本持续下降：截至2026H1，公司有息负债较2025年末下降62亿元至1228亿元；境内外新增融资平均融资成本仅2.87%，境内外时点平均利率较2025年末下降29bp至2.89%。随着境外高息债务继续置换，我们预计公司下半年融资成本仍有进一步下降空间。
　　首次覆盖，给予“买入”评级：我们认为公司自2024Q4起获取的高毛利项目有望自2026年末起逐步结转，相应报表端结转毛利率有望提升，叠加公司持续压降债务规模，带来风险溢价下行，有望推动公司估值修复。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为13.66/14.39/15.47亿元，分别同比+9.0%/+5.4%/+7.5%，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济增长放缓；公司合约销售金额不及预期；计提减值损失规模超预期。