投资要点：
　　 26H1营收同比-15%、业绩同比-19%、扣永续债后业绩同比-28%，符合市场预期。26H1公司营业收入214亿元，同比-14.7%；归母净利润8.8亿元，同比-19.3%；归母净利润（扣永续债利息3.3亿元后）5.5亿元，同比-27.7%；基本每股收益0.04元，同比-28%。公司毛利率、归母净利率分别为11.6%、2.6%，同比分别-4.5pct、-0.5pct，其中地产结算毛利率7%、同比-5pct；三费费率为13.6%，同比+0.6pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.5pct、+0.2pct和-0.1pct；合联营企业投资收益5.8亿元，同比-31%；计提减值合计0.5亿元，同比-75%；2020-25年累计计提减值184亿元，占比25年末存货9.2%；其他收入和收益合计17亿元，同比+36.5%。
　　 26H1销售额575亿元、同比+8%，拿地强度24%、源于今年推地节奏滞后。2026H1，公司实现销售金额575亿元，同比+7.8%，行业排名第7、同比提升2名；销售面积228万平，同比-4.7%；销售均价2.5万元/平，同比+13.1%。2026H1，公司拿地金额137亿元，同比-72%，源于今年地方整体推地节奏后置；拿地金额权益比例74%，同比+29pct；拿地面积82万平，同比-44%；拿地均价1.7万元/平，同比-51%；拿地/销售金额比24%，拿地/销售面积比36%；拿地/销售均价比67%。截至26H1末，公司未售货值约2,540亿元，其中一二线占比89%，其中一线城市占比27%。26H1公司项目平均首开认购兑现度119%、价格兑现度102%；有序推进盘活存量，盘活土地4宗、大宗资产4宗、实现9个项目尾盘斩尾。
　　新增融资成本仅2.87%，26H1酒店+商写收入15亿元、同比-6%。至2026H1末，我们计算公司净负债率68.8%，同比-5.1pct；现金短债比为1.5倍，同比+0.2倍；有息负债余额1,228亿元，同比-0.4%。截至2026H1末，公司应付集团款项余额306亿元，同比-23.7%。26H1，公司新增融资成本仅2.87%。26H1，公司酒店收入6.3亿元，同比-18.9%；商写收入8.3亿元，同比+6.3%；酒店+商写合计收入14.6亿元，同比-6.2%。
　　投资分析意见：销售稳步增长，有序盘活存量，维持“买入”评级。中国金茂背靠中化集团，近期出现五大变化：管理层新任、降本增效；央企大股东中化集团净增大额资金支持发展；2025年拿地销售均大幅跑赢行业；减值计提相对充分，逐步消化历史包袱；金玉满堂新产品系重塑好房子标杆。我们维持公司26-28年归母净利润（剔除永续债利息支付）预测分别为7.4/8.2/10.0亿元，同比分别+24.5%/+11.5%/+21.4%，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，公司销售超预期下滑。