今年以来，国内地产行业在经历回暖后重新进入磨底期。房企层面，今年以来销售整体仍相对承压，但受益于债市整体环境的改善及万科事件影响的逐渐淡化，年中，受评级调整影响，部分发行人利差阶段性走阔，但整体来看，中高等级地产债收益率呈现下行。我们对2026上半年主要发债房企的财务变化进行梳理，同时对当前市场收益率变化及主体估值情况进行分析，以期对当前地产债投资起到一定作用。
　　发债房企2026年半年报变化
　　主要发债房企整体持续缩表，资产及存货规模继续下降。
　　房企整体总负债持续降低，有息负债规模呈现波动但规模仍较大，占比被动提升。
　　主要发债房企整体营收持续下滑，净利润持续为负，资产减值损失仍对利润形成侵蚀。
　　主要发债房企经营活动现金流较2025年末略有下滑，筹资活动现金流持续流出。
　　主要发债房企资产负债率呈现波动，偿债指标显示当前发债房企整体偿债能力仍相对偏弱。
　　地产债投资策略
　　收益率及利差表现
　　2026年一季度地产债逐渐走出万科展期的影响，地产债收益率及利差整体下行，4月中上旬地产债整体表现较好，月末出现短暂回调后市场出现分化，中高等级地产债收益率及利差继续下行，6月初地产债受资金价格波动影响跟随债券市场调整，此外6月、7月评级相关事件也对地产债形成一定扰动，进入7月中下旬，地产债收益率及利差进一步下行。
　　地产债后续投资策略
　　当前主要房企债券收益率水平主要集中在1.72-2.59%之间，部分地产债收益在2%以上，少量存续地产债收益在3%以上。
　　投资视角，今年以来，地产行业需求端先改善、后需求回落，对应房企层面，基本面修复仍待行情整体企稳。投资策略维度，整体配置以1-3Y中高等级地产债为主。从目前估值水平来看，1Y以内有部分地产债收益仍在2%附近，可适当关注；1-3Y存量地产债收益整体偏高，可从中选取具有一定收益的优质国央企地产债进行投资。此外，可选取基本面相对稳健的优质民营地产主体短久期下沉。
　　风险提示
　　政策变化超预期，机构行为变化超预期，主要房企样本选择偏差，房企经营不及预期。