中海物业发布2026年半年报：公司上半年实现营收74.8亿，同比增长4.5%，权益股东应占净利润7.0亿，同比下跌9.0%。
　　收入稳健增长，盈利短期承压
　　2026年上半年公司实现营收74.8亿，同比+4.5%，权益股东应占净利润为7.0亿元，同比-9.0%，利润表现弱于收入，主要系：1）行业价格竞争加剧、人力成本刚性上升，直接经营成本同比+7.1%、增速高于收入，整体毛利率14.9%，同比下跌2.0pct；2）销售及行政费用同比+19.3%至1.83亿元，主要由于组织架构调整、研发投入及集采平台建设投入增加。核心业务物业管理服务营收较2025年同期增加9.4%，毛利率13.0%，同比下降2.4pct，其中包干制毛利率从13.5%下降至11.1%；增值服务收入同比14.2%，主要受地产开发业务收缩及消费需求偏弱影响。总体来看，盈利承压主要源于行业性成本上升与竞争加剧，公司主业收入基本盘依然稳固。
　　外拓势能充足，业态结构持续优化
　　2026年上半年，公司新增订单0.37亿平方米，当中85.9%来自独立第三方，第三方外拓能力持续领先。公司新签合约总额约达人民币25.0亿元。同时公司持续优化业务结构及项目治理，主动开展亏损项目治理，约满或退盘项目为1920万平方米。在管面积较2025年末增长3.7%至4.95亿平方米，其中独立第三方及非住宅项目占比分别为43.3%和33.4%，较上年末分别提升0.6pct和2.0pct。新增订单中非住宅项目面积占比达76.8%，其中城市运营类占61.1%，带动城市运营类收入同比+18.6%至13.8亿元，成为收入增长的重要引擎。不同类型的新项目可以增加公司抗风险能力。此外，公司稳居香港最大物业管理服务商，香港市场份额连续五年排名第一，期内新签香港高铁西九龙站、港珠澳大桥港方口岸等项目，港澳业务版图持续拓宽。
　　财务结构稳健，派息力度提升
　　2026年上半年，公司中期派息每股10.0港仙，同比上升11.1%，上年同期为中期股息9.0港仙，并派发上市十周年特别股息1.0港仙；本期约合人民币2.8亿元，占权益股东应占净利润40.3%。截至2026年6月末，公司银行结余及现金为57.3亿元，期内已偿还全部银行借款，期末无银行借贷，资金充裕、财务结构稳健。持续稳定的分红有助于提升股东回报，增强公司对投资者的吸引力。
　　投资建议：公司2026年上半年物业管理主业稳健增长，外拓业态持续丰富，项目质量不断优化，财务结构稳健，整体经营展现较强韧性。我们预计，公司未来规模及业绩有望保持一定增速，长期发展质量有望持续提升。考虑到行业成本上升及竞争加剧对盈利能力形成一定压力，我们下调公司2026-2027年盈利预测，并引入2028年预测，预计公司2026-2028年EPS为0.42、0.45和0.48元/股（原预测2026-2027年为0.57和0.63元/股），当前股价对应PE分别为6.7、6.3和5.9倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、应收账款减值风险，未来物业费收缴率低于预期。