事件：中海物业2026H1收入同比增长4.5%，归母净利润同比-9.0%。
　　1、公司2026H1营收74.8亿元（同比+4.5%），归母净利润7.0亿元（同比-9.0%），毛利率14.9%（同比-2.0pct）；期内新增在管面积3700万㎡，同比增长16.4%，其中85.9%来自独立第三方。董事会宣派中期股息每股港币10.0仙（同比+11.1%），派息率40%。
　　点评：外拓保持行业领先，增强研发投入与科技赋能，估值具备较强安全边际。
　　1）外拓保持行业领先，非住业态成为重要增长引擎。2026年上半年公司新增订单中非住宅面积占比达76.8%，其中城市运营类占61.1%；从金额来看，新签约订单合约金额约25亿元，其中住宅项目8.75亿元，非住宅项目16.22亿元，非住宅项目中城市运营类占比51.2%，非住宅、城市运营等高专业壁垒业态占比提升，是公司中长期盈利结构优化的主线。
　　截至2026年6月30日公司在管物业项目2424个，在管面积超过4.95亿平方米，服务超100家世界500强企业客户，公司在港澳地区的物业管理市场继续巩固龙头地位，中国香港份额连续五年排名第一。
　　2）毛利率总体承压，社区增值因业务结构变化毛利率有所回升。2026H1核心主业物业管理实现营收约62.0亿元，同比+9.4%，但毛利率同比下降2.4pct至13.0%，核心原因在于物业费降价、人力成本高企等行业共性因素影响；住户增值服务收入5.2亿元，同比-13.7%（居家生活及商业运营-25.5%），但毛利率升至39.2%（+4.0pct），主要因高毛利的社区资产业务占比提升。非业主增值服务则受到房地产市场影响，收入同比下滑14.6%至7.3亿元，板块毛利率13.3%，同比下滑0.1pct。
　　3）加大研发投入，强化科技赋能。2026年上半年公司销售及行政费用上升19.3%，主要由于公司进行了部分组织架构调整，同时加大了研发费用和城市运营采购平台的投入；公司全面推动数字化转型落地，上线项目管理标准化工单系统，超过700个项目投入使用，覆盖园区巡检、设施维保、环境保洁等，无人值守产品已服务30个项目，进一步推动社区智能化管理，长期来看，有利于公司提升经营效率，实现降本增效。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司毛利率承压，下调公司2026-2028年归母净利润预测至12.3/12.3/13.1亿元，原预测为14.8/16.1/17.1亿元，对应的PE为8.3/8.3/7.8倍，公司是央企物管，以2026年8月24日收盘价计算公司股息率ttm已达到5.6%，估值已具备较强的安全边际，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期等。