收入增长、毛利率下滑，高质拓展助力业绩回稳，维持“买入”评级
　　中海物业发布2026年中期业绩，公司营收增长利润下降，在管规模稳健提升。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为14.7、15.9、17.2亿元，对应EPS为0.45、0.49、0.52元，当前股价对应PE为7.0、6.4、6.0倍，公司在管项目规模持续提升，伴随亏损项目退出、高端住宅陆续交付等项目结构调整，盈利能力有望持续改善，维持“买入”评级。
　　增收不增利，毛利率有所下降
　　公司2026H1实现收入74.8亿元，同比+4.5%；归母净利润7.0亿元，同比-9.0%；实现毛利率14.9%，同比-2.0pct；净利率9.4%，同比-1.4pct；每股盈利0.21元，同比-9.0%；银行结余及现金57.3亿元，同比+1.2%；中期派息同比提升11%至10.0港仙。公司上半年业绩下滑主要由于物管行业受制于降价、推盘及人力成本高企等影响，物管毛利率下降至13.0%，同时行政及营销费用提升0.3pct至2.4%，仍保持低位。
　　物管毛利率下降，外拓金额平稳增长
　　公司2026H1物业管理收入62.0亿元，同比+9.4%；毛利率13.0%，同比-2.4pct。截至2026上半年末，公司在管面积4.95亿平，较年初+3.7%；其中第三方占比43.3%，非住宅业态占比33.4%，城市运营占比22.3%。公司上半年新增在管面积37.0百万方，同比+16.4%，其中第三方占比达85.9%，非住宅占比76.8%；新签外拓合约额19.5亿元，同比+6.5%。
　　住户增值业务持续增效，非住增值收入下滑
　　公司2026上半年继续优化调整住户增值业务，实现收入5.2亿元，同比-13.7%，主要系居家生活服务继续下降；毛利率39.2%，同比+4.0pct，主要由高毛利的社区资产经营服务占比提升带动。公司2026H1非住增值收入7.3亿元，同比-14.6%；毛利率13.3%，同比-0.1%，主要由于工程量和交付前服务、销项查验服务减少。公司上半年出售车位较少，停车位买卖收入0.25亿元，同比-7.0%。
　　风险提示：三方拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。