投资要点：
　　本周（2026年8月31日-9月4日），中证REITs全收益指数收于940.8点，较上周下跌1.52%，终止了两周连涨。成交情绪转冷，日均成交额和日均成交量分别较上周下降25.22%、23.70%；日均换手率下降0.11pct至0.36%（处于历史6%分位数）。
　　截至2026年9月4日，产权REITs利差较上周走扩12bp至302bp，处于历史98%分位数，仍处于高赔率区间。考虑到当前REITs市场参与机构和资金来源较2024年初更加多元，保险机构在《资产负债管理办法》下对优质红利资产的配置需求或增加，叠加指数基金建仓及新产品继续注册申报的可能性，交易流动性压力或小于2024年利差高点时期，整体利差大幅走扩的可能性较小。配置上仍关注基本面良好的租赁住房、数据中心、消费设施和市政环保等板块，交易上可博弈前期跌幅较大、分派率性价比高的园区、仓储个券。
　　二级市场：全线收跌，可博弈商业不动产上市破发的超跌机会，关注9月指数样本调整
　　本周各类资产全部下跌，跌幅靠前的是产业园区（（-3.63%）、租赁住房（（-2.07%）。9月3日，商业不动产终于迎来第五只“创金合信北京国资公司REIT”上市，但上市即破发，上市首日集合竞价阶段折价25%，上市首日收盘下跌了10.99%。次日原始权益人发布增持计划，若上市首日抓住超跌机会在低点2.123元买入，上市次日开盘价2.38元对应上涨了12%，上市次日收盘价2.557元对应上涨了20%。
　　目前已经上市的商业不动产REITs共5只，除了唯品会商业、砂之船商业以外，截至本周五收盘，其余3只（上海地产商业、首农商业、北京国资公司）仍处于破发状态。一级打新收益不佳，或影响投资者参与保利、陆家嘴、锦江、凯德、光大安石、华住安住、新城吾悦7只已获批项目的询价积极性。
　　其中，已发行完毕、等待上市的陆家嘴、锦江，发行时点分派率分别为4.56%、3.93%，而已上市的首农、上海地产分派率更高，分别有5.14%、5.23%，陆家嘴、锦江后续上市可能仍面临破发压力。但若上市首日折价幅度超预期，则可考虑博弈超跌机会。
　　REITs指数样本下次调整时点为2026年9月14日。目前为指数成份券的宁波交投、越秀高速、华电清洁能源、明阳智能新能源、金茂消费、湖北科投光谷日均成交额低于500万元，需关注后续调出指数样本的风险。可能纳入指数成份券的个券有隧道股份高速公路、广西北投高速、北京昌保租赁住房、易商仓储物流、建信中关村，关注指数基金对其配置需求。
　　一级供给：已获批待发行项目增至10只
　　本周一级供给有明显进展。2026年9月4日，证监会同时准予粤海水务水利、菜鸟仓储物流、杭州安居保障性租赁住房3只基础设施REITs，新城吾悦商业1只商业不动产REITs注册，已获批待发行项目增至10只，其中基础设施6只、商业不动产4只。
　　“国泰海通中国建筑租赁住房”将于9月9日进行询价，若按照询价区间上限发行分派率为3.65%。考虑到与该项目位置临近的华夏基金华润有巢REIT分派率约为3.62-3.71%，按上限发行情况下上市首日上涨空间或有限，关注后续发行定价情况。
　　风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。