事件：2026年8月26日，公司发布2026年中期业绩公告。
　　2026H1增收不增利，受结转利润率等影响归母净利润同比-18.2%。2026年上半年，公司实现主营业务收入976.0亿元（同比+17.3%，下同）；归母净利润70.3亿元（-18.2%）；核心归母净利润79.3亿元（-9.7%）。公司期内收入规模稳中有升主要得益于房地产开发业务营收+17.8%至918.6亿元。但毛利率下行（16.1%，-1.3pct）、土增税增加（由去年同期2.61亿元提升至13.39亿元）、联营合营公司收益下滑（当期1.66亿元，同比-86.8%）及投资物业公允价值由盈转亏（净亏损7.4亿元）致公司2026H1利润端承压。考虑到公司多年聚焦核心城市投拓，销售表现领先，期末公司已售未结转金额（不含中海宏洋）为1844亿元，且公司销管费用率保持低位，预计公司后续业绩仍有一定保障。
　　财务安全稳健、现金储备充裕，杠杆与融资成本均处行业低位。截至期末，公司有息负债规模压降101.6亿元至2372.2亿元，其中一年内到期借贷为648.6亿元占比27.3%，到期结构保持健康。期内公司加权平均融资成本2.76%处于行业最低区间，展现公司优越的信用资质和融资能力。期末，公司在手现金1211亿元，占总资产的13.7%；公司剔预后资产负债率45.3%、净负债率27.2%、现金短债比1.6倍，持续保持财务稳健。
　　权益销售行业第一，7-8月投拓发力积极补充优质土储。2026H1公司实现合约销售金额1343.5亿元，同比+11.8%，权益销售行业第一；对应销售面积为450万平，同比-12.1%。从销售结构看，一线城市占合约销售额的68.6%（不含中海宏洋），其中，北京、深圳销售金额超200亿元，上海、中国香港（创历年新高，保持中国香港市场领先地位）销售金额超100亿元，重点市场贡献突出。拿地方面，2026H1公司新增9幅地块(含中国香港)，新增土地储备总建面为76万平，权益建面为74万平，总地价78.6亿元，权益地价76.6亿元；7-8月，公司在北京、深圳、香港、太原、宁波新增购地9宗，权益地价人民币256.8亿元。土储方面，公司剔除中海宏洋的土储为2207万方，权益面积1960万方。现房新政下，公司高度聚焦核心城市的货源将为后续的现金流考验提供一定安全垫。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司1）聚焦核心城市核心区位的土储将为现房新政下的现金流考验提供一定安全垫；2）作为财务稳健的央企，常年销管费用率、融资成本处于行业最低区间，其融资优势将使得公司在本轮竞争周期最终受益。考虑到目前行业下行环境及现房新政对行业提出新的考验，我们调整公司2026/2027/2028年营收为1414.1/1201.2/1012.4亿元；归母净利润为103.0/87.0/71.1亿元；对应EPS为0.94/0.79/0.65元/股；对应PE为11.3/13.4/16.4倍。维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期