核心观点
　　公司上半年实现营业收入976.0亿元，同比增长17.3%，主要由于结算规模增长；实现归母净利润70.3亿元，同比下降18.2%；增收不增利主因结算利润率下降与应占合联营公司利润下降。上半年公司全口径销售金额1344亿元，同比增长11.8%，是十强房企中唯一实现双位数增长的公司；权益销售额1236亿元，2024年以来持续排名行业第一；上半年四大一线城市及香港贡献了公司合约销售额（不含中海宏洋）的68.6%，该比例较2025年全年提升11.3个百分点。上半年公司购地9宗，7月初以来新增购地9宗，集中在北京、深圳、香港等地。公司商业运营稳中有进，财务安全稳健，上半年平均融资成本仅2.76%。
　　事件
　　公司发布2026年中期业绩，上半年实现营业收入976.0亿元，同比增长17.3%；实现归母净利润70.3亿元，同比下降18.2%。
　　简评
　　结算规模增长，结算利润率下降与合联营利润下降致使业绩下行。上半年公司实现营业收入976.0亿元，同比增长17.3%，主要由于结算规模增长；实现归母净利润70.3亿元，同比下降18.2%；实现核心净利润79.3亿元，同比下降9.7%。增收不增利，主要由于：1）结算利润率下降致使综合毛利率较上年同期下降1.3个百分点至16.1%；2）上半年公司应占合联营公司利润为1.7亿元，较上年同期的12.6亿元下降86.8%。
　　销售保持领先身位，一线聚焦程度提升。上半年公司实现全口径销售金额1344亿元，同比增长11.8%，是十强房企中唯一实现双位数增长的公司，销售规模排名行业第二；权益销售额1236亿元，2024年以来持续排名行业第一。从结构上看，上半年四大一线城市及香港贡献了790亿元销售金额，占公司合约销售额（不含中海宏洋）的68.6%，该比例较2025年全年提升11.3个百分点。上半年公司共购地9宗，权益地价77亿元；7月以来公司加快拿地速度，7月初至今新增购地9宗，集中在北京、深圳、香港等地，权益地价257亿元。
　　商业运营稳中有进。上半年公司实现商业运营收入35.8亿元，同比增长1.1%；其中购物中心占比32%、写字楼占比48%；一线及新一线城市项目占比77%。购物中心上半年的销售额同比增长11.4%，同店销售额同比增长4.5%，上半年末出租率达95.3%。
　　财务安全稳健。截至上半年末公司的有息负债规模为2372亿元，较去年年末下降102亿元；扣除预收款资产负债率为45.3%，净负债率27.2%，现金短债比1.6倍；上半年平均融资成本仅2.76%，保持在行业最低区间。
　　下调盈利预测，维持买入评级。由于结算利润率仍处于筑底阶段，我们下调对公司的盈利预测，预测2026-2028年EPS分别为0.98/0.99/1.00元（原预测为1.12/1.13/1.16元）。公司的盈利、销售规模持续领先，维持买入评级不变。
　　风险分析
　　公司的风险主要体现在结转不及预期、利润率下滑、房地产行业政策调控存在不确定性三个方面。具体而言：1、结转可能不及预期。公司的结转量较大，且根据项目建设进度不同结转进度存在差异，最终体现在报表端的收入将最终依赖于报告期内的销售及交付状况，因此存在结转不及预期的风险。2、利润率可能下滑。公司布局核心城市，土地成交价格保持高位，但销售价格受房价整体下行的不利影响，行业普遍存在毛利率压缩的问题，公司也受其影响，报表端的利润率可能继续承压。3、房地产行业政策调控存在不确定性。各城市的房地产政策调控存在不确定性，公司的销售表现可能受到影响。