上周多部门集中出台了构建房地产市场发展新模式的重要文件。
　　上周，多部门集中出台了一系列房地产市场制度改革的文件。具体包括：《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》、中国人民银行国家金融监督管理总局《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知、中国证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》以及国家金融监督管理总局发布关于商品住房开发贷、个人住房贷款、商业地产贷款、房地产领域信托业务和城市更新贷款等管理办法。
　　党的二十届四中全会和国家“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。上述文件是我国建立房地产发展新模式的顶层设计和关键里程碑。
　　从宏观层面看，房地产发展模式主要涉及几个新制度：一是主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行，在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理，避免“高负债、高杠杆、高周转”模式造成的经营风险。在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，更好维护居民购房的合法权益，不再实行先还贷、后交房不适应房地产市场高质量发展的贷款模式，防范住房逾期交付引发金融风险。
　　二是商品住房现房销售制度。商品住房预售制度下，购房人可以提前锁定房源和价格，但是“先交钱后收房”，容易出现房屋延期交付等问题。通过改革完善商品住房销售制度，有力有序推行现房销售，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险，防范“保交楼”风险事件再次发生。
　　通过保障交易资金安全和确保商品房按期交付等措施，一方面能够切实降低房地产市场引发系统性风险事件的可能性；另一方面，上述文件能够更好保障购房人利益，是促进房地产交易筑底回稳的制度性安排。
　　高频数据显示，8月以来30城商品房成交面积数据同比走弱。在取消限购等措施基本上已经充分是时候，上述制度性安排以及公积金政策的优第一个观察窗口。
　　风险提示：地缘化可能是当前从供给和需求端稳定房地产市场的新政策、新手段。下半年传统“金九银十”房地产旺季是政策效果的政治风险、国内政策落地不及预期、全球衰退及主要经济体货币政策超预期。