前言：8月28日，就地产发展新模式相关制度的建设，多部委集中出台多个文件予以明确。本文作几个可能的影响思考。需要强调的是，制度更多的细节尚未出台，较为重要的待明确的细节包括优先现房销售是否强制执行、土地分期付款如何变化、定金比例如何确定等，因而本文更多在定性层面做思考。
　　引子、地产新政的简易分析框架
　　新政出台的目的，据官方介绍，“切实维护购房人合法权益（实现‘所见即所得’）、推动房地产业高质量发展（改变‘三高’模式，促进房地产行业稳健经营）、促进金融与房地产良性循环（满足房地产合理信贷需求）等。”新政之下，以现房销售为例，简要的现金流变化是：房企的房款、开发贷的获得分布于住宅建设的整个周期。对于房款，初始时获得少量定金，竣工交付后获得尾款。对于开发贷，银行根据项目建设进度、风险情况分批发放。由于资金的获得严格匹配或滞后于项目建设进度，房企难以快速扩张，此时单一项目本身的土地款需要分期予以支付。
　　一、财政影响：土地出让收入或承压
　　一方面，由于房企的资金来源匹配项目进度，从减轻房企的压力角度，需要在土地款项支付层面，给予更长的付款周期。另一方面，现房销售制度下，房企的资金周转速度变慢，对于单一项目而言，在房价、资金利率等因素不变的情况下，继续满足项目本身必要的回报率，可能需要通过土地出让价格的调整，以吸引房企参与。2025年数据显示，地方土地出让收入为4.15万亿。
　　二、居民影响：付款延后，交付风险降低
　　对于现房销售：推行定金制。“在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。”个人住房贷款应在销售备案后发放。对预售：“（个人住房贷款）应严格在项目竣工备案后发放。”
　　三、房企影响：从“三高模式”到稳健经营
　　对于房企而言，两个变化推动房企经营需要更加稳健。第一个变化是现金流。我们作简要测算如下（注：相关政策细节尚未披露，测算仅供参考）：1）旧政下，假设项目的总卖房款为1，土地成本为0.6，开发成本为0.3，则完成预售后，房企卖房款可以覆盖全部土地成本以及开发贷，有一定的余力可以投入到其他项目中。2）新政下，假设项目的总卖房款为1，土地成本为0.6，开发成本为0.3，以现房销售，定金假设为0.05，项目周期为三年，地价与开发贷均分三年支付，则开工第一年，房企获得的资金为定金+开发贷，为0.05+0.3/3=0.15。房企需要支付的土地成本为0.6/3=0.2。房企的资金缺口在0.05左右，即需要房企有适量的资本金参与整个项目建设。
　　第二个变化是经营风险。旧的模式下，完成预售也意味着不再承担房价波动风险。新的模式下，假设是现房销售，主要的房款在项目竣工后获得。若彼时房价波动较大，可能面临一定的收入波动风险。包括未通过定金制度售出的房子竣工时的售价发生较大变化、已通过定金制度售出的房子可能面临违约风险。
　　四、银行影响：存贷两端均有变化
　　（一）存款端：居民存款活化速度或放缓。以滚动12个月的新增居民存款与新增M2的比值，代表居民存款活化程度。以2025年数据为例（注：居民存款活化影响因素多元，难以准确定量判断，此处仅供参考），住房的期房销售额为5.3万亿。假设这部分期房首付比为80%，若是现房销售，定金比例为5%，则2025年的居民存款活化速度将放缓：5.3万亿*（居民期房首付比例-定金比例）/新增M2 = 5.3*（80%-5%）/26.7=14.9%。2025年，新增居民存款/新增M2 = 54.7%，若2025年为现房销售，则这一比值将上升为69.6%。
　　 （二）贷款端：贷款发放速度将放缓。首先对于购房贷款，发放时点大幅延后（无论是现房销售还是继续实现预售制）。其次，对于开发贷，或在匹配项目进度的要求下，缓慢发放。根据政策要求，“银行业金融机构应根据项目建进度、风险情况分批发放房地产开发贷款。”
　　五、经济影响：或更多在财政与投资
　　（一）地产投资：关注拿地面积变化。对于地产商而言，需要考虑现金流问题和经营风险，预计经营更加稳健，拿地可能趋于谨慎。但，更多的细节尚未披露，目前或尚难判断后续拿地变化。
　　（二）财政支出：关注其他资金来源的变化。从财政自身的收支平衡来看，其两本账的支出来自税收、非税、土地出让等。若假设新政之下，土地出让收入减少（予以分期付款或调整地价），其他来源假设不变，则财政两本账支出增速或有下行的压力。因而，需要关注其他资金来源的变化，如地方税的调整、政府债的发行规模等。
　　（三）城市更新：或面临现金流的约束。此次新政涉及城市更新的融资问题，要求：“申请城市更新项目贷款的项目应具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息”、“贷款人应核实城市更新项目贷款资金用途，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节”。
　　六、房价影响：影响机制较为复杂
　　对于房价而