事件：绿城中国发布2026年中报，实现营业收入394.8亿元，同比-26.0%；归母净利润0.82亿元，同比-61.1%。
　　核心观点
　　受公司上半年结转面积及均价同比下降影响，公司营收下滑；受毛利率下滑、减值规模仍然较大、投资物业公允减值变动亏损增加等因素影响，业绩同比大幅下滑。2026年上半年公司营业收入394.8亿元，同比下降26.0%，主要是因为房地产开发业务结转规模下降，结转面积179.3万平，同比下降12.4%，结转均价2.02万元/平，同比下降16.9%（主因去年同期结转占比较高的杭州芝澜月华和上海外滩兰庭项目均价较高导致基数较高），导致房地产开发业务收入361.7亿元，同比下降27.2%，占总收入的比重为91.6%，同比下降1.4个百分点。2026年上半年公司归母净利润0.82亿元，同比下降61.1%，主要原因有：1）结算利润率下滑，2026年上半年毛利率11.1%，同比下降2.3个百分点。2）计提信用减值损失5.4亿元，同比增加3.3亿元，主要为房地产市场下行，对应收合联营公司款项计提减值所致；资产减值损失11.9亿元，同比虽然减少5.3亿元，但减值规模仍然不小，资产减值占存货的比重为0.6%，进而影响了净利润。3）投资物业公允价值变动亏损1.78亿元，同比增加1.74亿元。截至2026年6月末，公司预收款项合计为1197亿元，较2025年末增长9.8%，预收款项/2025年营收的比例为0.77X，较2025年末提升0.07X。
　　公司利润率持续下滑。2026年上半年公司毛利率为11.1%，同比下降2.3个百分点，其中房地产开发销售业务毛利率9.7%，同比下降3.0个百分点，主要是因为房地产市场仍处于调整期，且公司积极推动长库存去化，导致部分货值折损所致。2026年上半年公司净利率、归母净利润率分别为0.2%、0.2%，同比分别下降2.0、0.2个百分点。费用率方面，由于公司收入的降幅大于费用，2026年上半年公司三费率为8.6%，同比提升了1.6个百分点。而公司投资收益从去年同期的亏损2.7亿元转为盈利1.5亿元，少数股东损益0.1亿元，同比下降99%，少数股东损益占比下降至7.9%，同比下降了74.7个百分点。受到利润率与权益乘数下滑的影响，公司年化后的ROE同比下降0.7个百分点至0.5%。
　　公司在手现金下滑，不过融资渠道较为畅通，融资成本持续优化。1）在手资金下滑。截至2026年6月末，公司货币资金619亿元，同比下降7.4%，其中销售监管资金236亿元，占比38%。2）公司各类融资渠道畅通，融资成本持续优化。境内融资方面，上半年公司发行了四期债券，发行规模合计40元（中期票据20亿元、公司债20亿元），3年期债券发行利率处于历史低位水平（3.2%）。境外融资方面，公司发行了三年期3亿美元优先票据。此外，公司持续推进债务结构优化，截至2026年6月末，境外债余额约25.8亿美元，境外债比重约13.5%，较2025年末进一步降低1.2个百分点。截至2026年6月末，公司有息负债规模1308亿元，同比下降8.5%；其中一年内到期的有息负债占比23.2%，同比提升6.9个百分点；公司剔除预收账款后的资产负债率为66.8%，同比下降0.3个百分点，净负债率为63.9%，同比基本持平，现金短债比为2.0X，同比下降0.83X，为“绿档房企”。截至2026年6月末，公司有息负债加权融资成本降至3.2%，同比下降0.2个百分点。
　　销售：当前销售均价仍处于行业较高水平，重点城市市占率领先，销售结构保持聚焦。2026年1-7月公司实现总合同销售额1070亿元，同比下降21.8%；销售面积488万平，同比下降22.0%；销售均价2.19万元/平，同比增长0.3%。1）自投项目：销售规模655亿元，同比下降23.6%，完成销售目标（1300亿元）的50.4%；权益销售金额为451亿元，销售权益比例68.9%，同比提升1.3个百分点；自投销售规模位列行业第7，较2025年下降了2个名次；销售面积200万平，同比下降19.4%；由于主要在高能级城市布局，销售均价达到3.28万元/平的行业较高水平，不过，同比仍有5.2%的下滑。2）代建项目：销售规模415亿元，同比下降18.8%，销售面积288万平，同比下降23.8%，销售均价1.44万元/平，同比增长6.6%。具体来看，公司在一些主流重点城市市占率领先，且结构聚焦。上半年公司在苏州、西安、长沙、宁波等9个城市位列当地市占率第一，较2025年新增4个城市，另在上海、杭州、南京等9个城市位列市占率前十。销售结构保持聚焦，一二线城市销售额占比达83%（其中一线城市占比20%、二线城市占比63%）；长三角区域占比69%、珠三角占比8%、环渤海占比8%；杭州贡献了公司23%的销售额，上海贡献了公司13%的销售额。此外，公司还通过精准调度，助力存量去化。2021年及以前的库存去化约98亿元，已经达成全年存量去化目标的54%（2026年目标180亿元）。
　　拿地：上半年公司拿地权益比例提升。2026年上半年公司新增项目22个，可售面积约115万平；拿地金额234亿元，同比下降50.7%，拿地强度（拿地金额/自投项目销售金额）为39%，同比下降20个百分点；预计新增货值459亿元，位列行业第四，已经达到2026年公司计划拿地新增货值（1000亿元）的46%。新拓项目权益比例提升，上半年权益拿地金额1