核心观点
　　当前REITs市场正处于供需格局从"供给冲击"转向"需求驱动"的关键拐点，7月指数基金建仓增量资金相对有限，市场反馈略平淡，后续需等待保险资金等更大体量的配置力量入场。估值持续调整，REITs市场的整体估值已回落至上市以来偏低区间，配置窗口或已逐步打开：关注运管能力强、业绩持续增长的头部消费REITs，数据中心REITs扩募持续推进，解禁后可逐步关注其配置机会。部分高速持续受益于路网利好，部分产业园、仓储大租户续租公告“靴子落地”，关注其基本面好转带来的配置机会。
　　配置窗口或已逐步打开
　　当前REITs市场的整体估值已回落至上市以来偏低区间。近期公募REITs市场持续调整，投资者风险偏好阶段性下降，其核心矛盾是需求缺位，并非底层资产系统性转弱，二季报呈现出分化与修复并存的特征，保租房韧性延续，消费多数同比增长但环比有所放缓，数据中心经营稳定。市场价格调整后，REITs分派率被动抬升，风险收益比有所改善。公募REITs产权类分派率为5.02%，与10年期国债利差332BP；经营权REITs分派率9.21%，与10年期国债利差751BP，可关注估值持续调整带来的配置机会。
　　机构洞见：FOF持仓向稳健资产切换
　　2026Q2公募FOF对REITs持仓规模企稳、略有回升，结构上向保租房、消费倾斜。持仓市值自26Q1的2.29亿元回升至2.39亿元。头部效应依然显著，中欧保持领先，市占率为62.3%；易方达基金和南方基金延续了此前连续多个季度增持REITs的趋势；而汇添富基金和招商基金则减仓较多。震荡行情下，FOF更偏好基本面稳健资产，持仓结构向保租房、消费、能源倾斜，产业园、仓储物流板块收缩。
　　二级市场：需求缺位下指数承压
　　截至2026年7月31日，中证REITs全收益指数收于953.74点，当月下跌约1.73%；月初受指数基金募集、估值已回落至上市以来偏低区间等影响，指数反弹至984.38点，而后因增量资金入场有限，REITs重回震荡下行，交投活跃度下降，主要源于供给扩容而需求缺位。板块分化明显：高速公路逆势上涨，数据中心和产业园领跌。7月红利股反弹，REITs表现不及红利与债券，但优于股票宽基，呈现“抗跌性优于股票，但红利属性不足”的特征。
　　一级供给降温
　　今年以来REITs发行提速，前7个月公募REITs市场新增上市9只首发项目、3只扩募项目，规模分别同比+48.14%、411.94%。近期一级发行情绪遇冷，7月上市1只能源REITs，首日破发，第二批商业不动产REITs认购热度下降，近期发售三单商业不动产REITs（北京国资、保利商业、陆家嘴）网下有效认购比例处于70%-100%之间，显著高于首批商业、能源与保租房（1%左右）。短期来看，REITs供给或有所放缓，但REITs储备资产丰富，市场前景广阔，多只项目近期公告扩募，如润泽数据中心、京东仓储、蛇口产业园等。
　　风险提示：资金入市不及预期、资产运营风险、利率上行风险。