美国宏观基本面及美联储政策展望：劳动力市场“供需双弱” （失业率4.2%-4.5%区间）与通胀基本盘降温共同指向加息与降息条件均未成熟。劳动力市场方面，当前美国呈现供需同步收缩的“底部震荡”格局。供给端受移民净流出与退休高峰挤压，需求端受消费疲软压制，企业普遍转入“低雇佣、低裁员”的防御模式。双重作用下，劳动力市场缺乏修复弹性，预计下半年失业率将在4.2%-4.5%区间内窄幅震荡上行。通胀方面，在薪资增速持续放缓、住所租金延续下行以及关税冲击边际消退的三重驱动下，核心通胀中枢趋于回落。同时，原油供需格局的演变虽会带来油价波动，但这仅影响通胀下行的斜率，难以扭转其回落的确定性方向。总的来看，由于加息需看到能源冲击向核心通胀扩散，降息则需通胀明确回落或就业超预期恶化，当前这两组条件均未充分满足，预计维持联邦基金利率目标区间不变。
　　利率环境改善为S-REITs提供融资与估值双重利好。在美联储按兵不动的基准情景下，新加坡本地利率（3MSORA）整体维持低位，且与美债收益率的联动性显著减弱。
　　从融资方面看，美联储按兵不动使美元融资基准抬升风险下降，叠加交叉货币对冲成本有望改善，S-REITs有望受益于融资条件的边际改善。在美联储暂停加息的情景下，S-REITs外币债务利息支出进一步上升的压力随之下降；与此同时，若美国与新加坡之间的利差趋于稳定，交叉货币对冲成本也有望迎来改善，这两项因素的趋稳有助于改善相关企业的现金流预期。
　　从估值层面看，若联邦基金利率企稳且长端收益率曲线未急剧陡峭化，无风险利率假设的下行与收益率利差的吸引力提升将共同支撑S-REITs的估值。联邦基金利率的企稳将限制无风险利率假设继续大幅上修的路径，从而边际改善REITs资产的贴现估值。同时，只要长端收益率曲线未出现急剧陡峭化，SREITs所提供的股息回报相较于其他资产类别的收益率利差将更具吸引力；而相对配置价值的提升，将为S-REITs板块的估值修复提供支撑。
　　利率平稳仅能形成温和支撑，S-REITs实现估值系统性重估仍需基本面增长驱动。利率中枢维持平稳将从两方面形成利好：一是收窄融资成本波动区间，稳定市场对单位派息（DPU）的盈利预期；二是巩固板块相对收益利差，提供估值底部支撑。但若美债长端收益率未出现实质性下行，仅依靠利率环境改善难以带动全板块估值系统性上行。板块估值修复的核心正向催化主要来自三类基本面增量：海外零售物业资产价值上调、租金上调幅度超预期落地、可增厚单位派息的优质并购项目完成落地。对应潜在下行风险则体现为两大维度：美联储重启快速加息周期推升融资成本，以及2027-2028财年公用事业成本重新定价对盈利形成冲击。
　　风险提示：海外政策超预期的风险、地缘局势超预期的风险、能源价格长期维持高位的风险。