市场总量中枢抬升，景气度水平全面提升。26年上半年新房住宅年化成交规模为中枢7.0亿平米，二手房的年化成交面积为7.2亿平米，新房+二手房的年化成交规模为14.2亿平米，较25年市场规模小幅抬升。新房网签面积同比-10%，统计局新建商品房成交面积同比-11.6%；二手房网签面积累计+7%，贝壳实时成交套数+18%。分线表现来看，新房市场一线表现较强，二季度以来同比销售转正；二手房量价均好，且三四线成交增长要高于一二线城市。除了总量提升外，市场景气度也有所改善，新房市场售批比数据创过去十年新高，新房首开认购率2月见底后，持续提升，且纯新盘的开盘去化率上升至64%；上半年二手房来访转化率平均为5.7%，较25年提升0.8pct。
　　上半年房价止跌，供给侧逻辑扭转带来筑底基础。26年上半年全国重点48城中介口径成交均价跌幅为0.5%，较25年全年17%的价格跌幅显著收窄，其中一线、二线、三四线城市房价分别+1.3%、-0.4%、-2.1%。相比24、25年，26年上半年市场价格止跌的核心原因是重点城市二手房抛压的下降，价格的快速下跌使房东出现惜售情绪，且20、21年的投资性需求在过去两年得到较为充分的释放，上海、北京新房+二手房短期可售库存去化周期已经降低至平衡点以下，仅有6.9个月和9.3个月，供求关系已经实现扭转，下半年核心城市价格将具备加速上涨的基本面条件，K型分化加剧。
　　地产投资与供给侧指标仍面临较大下行压力。26年上半年全国房地产投资同比-18%，商品房新开工面积同比-23.4%，竣工面积同比-23.7%。600城市口径土地成交建筑面积同比-23.1%，土地成交金额同比-33.5%，上半年土地出让金额为6716亿元。新房市场去化率的提升，将会带动土地交易表现的改善，且下半年所有地产投资侧的基数都比较低，预计全年地产投资、开工与竣工增速分别为-17%、-18%和-23%。行业供给侧仍然面临较大压力，实物工作量预计对经济依然形成拖累。
　　房企经营表现持续跑赢市场，产品升级提升开发业务运营确定性。过去三年，主流开发房企持续聚焦核心城市，销售也持续跑赢市场。26年H1统计局口径房地产销售金额同比-13.6%，百强房企销售金额同比增速为-16.1%，十强开发企业销售金额增速为-3.1%，大幅跑赢市场和百强，其中Q1增速为-14.6%，Q2同比为5.6%。25年项目在26年的销售兑现度非常高，高得房率+高窗墙比+高层高+高公区赠送（挑高+抬板）的新规产品，在流速和利润率上都有较好的表现。
　　板块估值“底背离”，核心优质房企具备长期配置价值。26年上半年，SW地产板块累计-16.4%，跑输大盘（沪深300）24个百分点，16家主流房企-14.9%。当前股价中包含房价下跌预期为16%，而过去半年房价已经止跌，偏离程度达到21年以来的最大值。短期看好板块偏离修复的反弹机会，9、10月份后若核心城市成交中枢进一步抬升，房价加速上涨，则板块具备价值反转的机会。个股选择上，短期销售增长对股价的影响依然有效，同时要兼顾企业的投资拓展表现以及估值情况。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。