26上半年政策及事件：推出商业不动产REITs，4只REITs指数ETF落地，发改委公开REITs审核进度系统。25年12月31日，证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点》，适当降低发行条件，拓宽发行资产范围，为REITs市场提质扩面做出重要贡献。6月17日，南方、华夏、中金、易方达4只中证REITs全收益指数基金获批通过，系首次推出专注于REITs市场的公募基金，带动行情修复。7月8日，发改委公开审核REITs项目信息系统，提升审批流程的透明度。
　　26年推出商业不动产REITs以来发行效率显著提高。上半年一共有18单项目过审，规模合计553.8亿元，较25H1增长234%，一共11单项目完成上市，规模合计353.6亿元，较25H1增长120%。本轮解禁高峰已过，26年上半年解禁137.49亿元，其中6月首批9单REITs的5周年全流通解禁，单月解禁规模较高47.09亿元。下半年解禁规模不高，11单项目57.04亿元解禁，各月间较为平均。
　　26H1二级市场活跃度中枢下移，行情下行。26上半年REITs换手率仅为0.41%，明显低于24及25年（分别为0.82%和0.64%）。C-REITs综合指数，26上半年REITs下跌3.9%，表现落后于股债，行情走势与中证红利一致性较强，资本市场对REITs的定位更偏向于红利资产。26年以来特许经营权REITs（1.02%）涨幅优于不动产REITs（-7.32%）。不动产REITs中弱业绩的产业园区和仓储物流板块跌幅较高，自年初以来累计分别下跌15.53%和12.69%；数据中心是不动产中表现最好的板块，年初至今上涨2.06%。特许经营权REITs中三个板块均上涨，水电公用、新能源和高速涨幅分别为5.53%、0.38%和0.17%。6月C-REITs综合指数-2.4%，仅保租房板块上涨，涨幅0.8%。
　　经营及业绩优秀的REITs具备更强的抗周期性：26年年初以来，收入同比上升或收入TTM完成率（截止26Q2）高的REITs涨幅更高。个券涨幅较高的REIT普遍具有更好的Q1收入同比和TTM收入完成率表现，相反，涨幅排名靠后的REITs往往都是Q1收入同比下降，TTM收入完成率不及100%的REITs。从实际情况上看，上半年涨幅最高的普遍为高速公路REITs，涨幅TOP10中有5只高速REITs。中交高速REIT、招商高速REIT、东方隧道REIT和江苏交控REIT涨幅分别为15%、13%、8%和5%，上半年累计通行费同比均高于10%。相反，上半年涨幅排名靠后的产业园REITs、物流REITs也多是因为经营情况下滑。例如中关村REIT、合肥高新REIT等。
　　26年6月分派率上升，利差基本持平。截止6月末，C-REITs市场分派率为6.04%，较5月末上升0.02pct，历史分位数67.56%；C-REITs市场分派率同30年期国债收益率的差额为3.81pct，较5月末下降0.01pct，历史分位61.72%。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。