板块行情：第30周（7月20日-7月24日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.3%，在31个一级行业板块中排名第27。
　　政策要闻：地方层面：1）珠海：7月21日，珠海市住房公积金管理中心发布《珠海市住房公积金管理委员会关于优化住房公积金提取使用政策的通知》，明确新增城市更新改造和自住住房装修两项提取条件。2）广州：7月21日，《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》在市住房和城乡建设局官网发布，公开征求意见。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。3）青岛：7月23日，青岛市人民政府新闻办召开政策吹风会，正式发布青岛市支持康养地产高质量发展11条政策措施，围绕规划配套、开发成本、融资渠道、项目品质四大维度推出支持政策，并配套制定康养地产项目认定标准，旨在打造“中国康湾”宜居健康新城。
　　公司动态：1）绿城中国：7月22日，绿城以总价1.66亿元竞得绍兴上虞区城北3号地块，楼面价11033元/平方米，溢价5.06%。信息显示，该地块位于百官街道，出让面积9414平方米，容积率1.4-1.6，建筑面积15062.4平方米，规划建筑密度≤39%，建筑限高28米。地块起始价15818万元，起始楼面价约10503元/平方米。2）招商蛇口：7月22日，招商蛇口以7.2亿元底价竞得北京市大兴新城东组团DX00-0201-0209号二类居住用地，成交楼面价约2万元/㎡，溢价率0%。据介绍，该地块土地面积约2万平方米，规划建筑面积约3.6万平方米，容积率1.8，需与地铁4号线轨道站点一体化建设。3）华润置地：7月22日消息，华润置地竞得大连市西岗区胜利东路南侧、松花街两侧A、B地块，两宗地块编号为大城(2026)-8号、大城(2026)-9号，均为城镇住宅用地，计容建筑面积合计超5万平方米；起始价合计63646万元，成交价合计83246万元，公司分别以33781.2891万元、49464.7109万元竞得。其中，大城(2026)-8号地块成交楼面价15943.6元/平方米、溢价率30.29%；大城(2026)-9号地块成交楼面价15644.5元/平方米、溢价率31.14%。
　　销售端：第30周新房成交环比增加9%，二手房成交环比增加6%。1）本周20城商品房成交面积158万方，商品房日平均成交面积22.5万方，环比增加9%，同比持平。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积5501万方，累计同比减少7%。3）第30周11城二手房成交面积221万方，日平均成交面积31.6万方，环比增加6%，同比增加12%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积6303万方，同比增加5%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。