核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅-3.2%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为2.7%、0.2%，超额收益分别为-5.9%、-3.4%。29个中信行业板块中房地产位列第26名。
　　（1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/7/18-2026/7/24)36城新房成交面积154.3万方，环比+14.1%，同比-4.8%。2026年7月1日至7月24日累计成交504.3万方，同比-3.1%。今年截至7月24日累计成交4858.3万方，同比-16.0%。
　　（2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/7/18-2026/7/24)15城二手房成交面积160.4万方，环比+1.7%，同比+4.4%。2026年7月1日至7月24日累计成交563.1万方，同比+7.9%。今年截至7月24日累计成交4766.4万方，同比+4.0%。
　　（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存6276.9万平方米，环比+0.0%，同比-19.4%；13城新房去化周期为19.3个月，环比变动+0.4个月，同比变动+0.4个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为12.7个月、15.9个月、16.0个月、127.1个月，环比分别变动+0.1个月、+0.6个月、+0.5个月、+5.8个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2026年7月20日-2026年7月26日百城土地成交建筑面积1208.7万方，环比-33.4%，同比-44.4%；成交楼面价1170元/平，环比+11.5%、同比-59.0%；土地溢价率+2.2%,环比-1.1%，同比-10.3%。截至2026年7月26日,2026年累计成交土地建筑面积为56216.1万方，同比-10.1%。
　　投资建议：7月第3周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比上升。住建部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议。会议强调全面践行人民城市理念，高质量推进城市更新，高效能推进城市治理，高标准推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；3）港资开发商：推荐新鸿基地产，建议关注恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期