行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后沪深300指数5.96个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。本周重点40家A/H房企中共计上涨12支，较上周减少1支，涨幅位居前五的为中梁控股、绿景中国地产、旭辉控股集团、融信中国、金地商置，涨幅分别为23.1%、18.0%、8.6%、8.3%、4.3%。跌幅前五为佳兆业、中国奥园、华夏幸福、绿城中国、华润置地，分别为-12.5%、-7.3%、-6.3%、-3.6%、-3.1%。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为149.8万平方米，环比提升13.8%，同比提升20.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.8万方，环比+0.9%，同比+5.3%；样本二线城市为83.4万方，环比+28.1%，同比+61.5%；样本三线城市为22.7万方，环比-2.0%，同比-28.4%。7月累计新房成交面积方面，样本30城共计483.9万方，同比2.7%；一线城市为156.1万方，同比21.5%；二线城市为246.2万方，同比10.8%；三线城市为81.7万方，同比-32.3%。从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计4688.9万方，同比-15.8%；一线城市为1430.9万方，同比-3.7%；二线城市为2345.1万方，同比-10.8%；三线城市为912.9万方，同比-37.1%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计200.0万方，环比增长1.3%，同比增长9.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为82.6万方，环比+2.1%；样本二线城市为85.5万方，环比+2.5%；样本三线城市为31.9万方，环比-3.9%。今年29周累计成交6018.8万方，同比增长5.8%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2588.2万方，同比+6.0%；样本二线城市为2508.1万方，同比+1.9%；样本三线城市为922.4万方，同比+17.3%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（7.20-7.26）共发行房企信用债17只，环比增加7只；发行规模共计134.78亿元，环比增加8.58亿元，总偿还量130.97亿元，环比减少41.71亿元，净融资额为3.81亿元，环比增加50.29亿元。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（36%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（60.8%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延