深圳甲级写字楼市场将Q1的复苏延续至2026年Q2，尽管步伐有所放缓，但吸纳量持续受房东让利驱动。新供应量降至4万㎡，因项目竣工放缓。净吸纳量达10.2492万㎡，环比下降但仍远超新供应量，将全市空置率再降0.6个百分点至22.7%，录得连续第二个季度改善。
　　租金持续回调。全市平均有效租金环比下降1.5%至每平方米每月139.7元，降幅小于一季度的2.6%，尽管市场仍无转机迹象。鉴于现有库存充足、新增供应量大以及租户注重成本，房东继续提供灵活的租赁条款和主要让利措施。
　　依然是为交易量和成交额的关键驱动力
　　搬迁活动持续占据主导地位，占租赁活动总数的65.4%，而续租则占近五分之一。新设立项目自第一季度峰值有所回落，表明租赁需求增长更多源于现有租户因租金优惠而升级楼宇品质和位置，而非扩张需求。按行业划分，TMT领域表现突出，租赁面积占比达52.0%，主要受智能物流、保险科技、人工智能与机器人以及电信数字化驱动。专业服务行业紧随其后，占比35%，主要得益于为出境中国企业提供服务的律师事务所和管理咨询公司持续稳定的租赁需求。整栋办公楼交易依然稀缺。资本流向现金流稳定、定价空间较大或具备业主自用及重新定位潜力的资产。整体租赁市场呈现回暖态势。
　　办公室投资仍取决于租金稳定、空置压力缓解和进一步的价格调整。
　　展望2026年第二季度，市场基本面在短期内出现显著改善的可能性似乎不大。全年待租量依然可观，如果项目按计划交付，供需压力将在下半年重现，导致全市空置率暂时上升。在需求方面，科技、专业服务和与金融相关的企业应仍是需求的主要驱动力，但企业扩张意愿有所减弱。净吸纳量可能会趋于正常，而非重演一季度的峰值。总体而言，我们预计下半年将呈现类似模式:租金小幅下降，细分市场空置率分化加剧，以及租户内部搬迁驱动的吸纳。