本期投资提示：
　　地产行业数据：7月新房成交同比-3%，但二手房成交同比+14%、淡季不淡。上周(7.25-7.31)34个重点城市新房合计成交237.9万平，环比+32.7%，其中，一二线环比+30.1%，三四线环比+77.4%。7月(7.1-7.31)34城一手房成交同比-3.3%，较6月+0.5pct。其中，一二线同比-2.7%，三四线同比-12.8%，分别较6月+0.4pct和+2.5pct。上周13城二手房合计成交121.5万平，环比-5.5%；7月累计成交同比+13.5%，较6月+2.4pct。库存方面，上周15城合计推盘69万平，合计成交112万平，对应成交推盘比为1.62倍，较前一周回升。最近三个月（26年4月-26年6月）分别为1.04倍、1.5倍和1.2倍。截至上周末（2026/7/31）15城合计住宅可售面积为8196.7万平，环比-0.52%。3个月移动平均去化月数为18.1个月，环比-0.07个月。
　　主要政策新闻：政治局会议强调稳定房地产市场，国常会审议通过公积金条例修订。宏观方面，中共中央政治局召开会议，强调稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，深化资本市场投融资综合改革；国务院常务会议审议通过《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》的有关讨论稿，会议指出，要更好发挥住房公积金功能作用，拓宽提取和使用范围，扩大制度覆盖面，提升管理服务效能，更好满足居民多样化住房消费需求；因城施策方面，广州、佛山、肇庆、清远四市将在公积金缴存信息互认、异地贷款互认互通等九个方面开展合作；土地市场方面，保利发展联合体70.6亿元（24.5%）上海徐汇地块；保利发展与华润置地联合体161.2亿元（36%）上海杨浦滨江地块；中海地产46.8亿元（25.8%）北京朝阳酒仙桥地块；绿城16.9亿元（约41%）广州荔湾宅地、10.9亿元（12.6%）青岛崂山商住地、3.1亿元（5.5%）温州瑞安商住地、14.7亿元（16.7%）北京门头沟地块；建发联合体7.3亿元（13.8%）泉州东海宅地；建发房产约49.8亿元（10.6%）北京昌平东小口镇地块；招商蛇口6.6亿元（3.0%）成都成华宅地、约23.4亿元（约4.5%）东莞松山湖地块；嘉里建设联合体约27.1亿元（约80.5%）上海新杨思商业地块。
　　公司动态跟踪：26H1陆家嘴业绩同比+36%，恒隆地产核心业绩同比-9.5%。年度业绩方面，多家房企公布26H1业绩及同比：陆家嘴11.1亿元（+35.9%）；恒隆地产14.4亿港元（-9.5%）；经营数据方面，太古地产公布26Q2营运数据，陆港两地零售物业零售额同比均实现正增长；股份回购方面，7月27-30日，领展房产基金累计耗资约1亿港元回购公司约256万个基金份额。
　　一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW房地产指数上涨5.03%，沪深300指数下跌1.31%，相对收益为6.35%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第8位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：首开股份、荣安地产、*ST数源、张江高科、香江控股，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为合肥城建、先导基电、阳光股份、深物业A、盈新发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨2.6%，沪深300指数下跌1.31%，相对收益为3.91%，板块表现强于大市。当前主流AH房企26/27PE均值分别为67.7/45.3倍；物管26/27PE均值分别14.5/13.1倍。
　　投资分析意见：继续看好龙头房企弹性，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整后，我国房地产量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近；而在无宏观政策放松背景下，租售比赶超公积金利率+挂牌量从累库转为去库，共同推动了本轮楼市房价的寻底，判断供给收缩下本轮楼市寻底更为健康，并判断目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳；此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。