楼市调整分化延续，核心城市曙光渐现。2026年上半年楼市整体延续调整分化，核心城市表现优于全国、二手房市场表现好于新房。进一步来看，调整分化中亦不乏结构性亮点：1）一方面随着房价持续调整、叠加多地上调公积金贷款额度，核心城市低总价高租售比的二手房成交逐步放量，并逐步向改善市场传导，置换链条逐步启动；2）另一方面随着政府持续引导“好房子”建设、强调房屋品质提升，购房者对品质重视度持续提高，上半年多地高品质新房去化延续较好表现，并带动核心城市优质地块点状高热。展望下半年，随着基数回落全国销售降幅有望收窄，高质价比品质新房与高性价比二手房预计仍将延续较好成交表现，供需格局较优城市或逐步迎来楼市底部确立。
　　积极因素持续发酵，量变或引发质变。短期多地提高公积金贷款额度，类似变相降息，公积金贷款利率与租售比相对接近，叙事逻辑更顺畅，中国香港楼市量价齐升亦有望提振内地市场信心；中期维度来看，2021年至今国内楼市量价调整相对充分、居民杠杆率持续改善，同时住房资产大幅跑输其他主流资产，比价效应持续凸显。我们认为随着积极因素持续发酵，或逐步形成共振产生量变到质变的效果，下半年或是本轮楼市调整是否触底的重要观察窗口。
　　机遇一：内房曙光渐行渐近，以耐心换取收益。尽管楼市底部尚未确立，但中期维度我们认为内地优质房企已具备配置价值：1）美国次贷危机后，头部房企股价领先核心城市房价见底，当前一线城市楼市二手房房价已环比3个月转正；2）中国香港房价2025年3月见底，新鸿基地产、恒基地产等在2025Q2-Q3基本面观察验证期股价依旧震荡上行；3）“2024.9.24”后地产行情中领涨房企绿城中国股价翻倍，4月板块行情主流房企底部反弹均未超过50%，同时短期由于市场风格变化，6月多家房企股价已跌回本轮行情启动前，潜在上行空间较大；4）当前地产板块仍处较低位置，多家房企PB在0.5倍以下，同时投资者对楼市企稳仍存分歧，一旦市场对楼市拐点形成共识，仍具备较大向上弹性。
　　机遇二：中国香港楼市量价齐升，港房机会方兴未艾。2026年上半年中国香港楼市延续量价齐升，1-5月一、二手住宅成交同比增长46.9%和43%，私人住宅房价上涨7.4%，往后看，中国香港人口恢复净流入叠加高端人才引入，同时人民币相对港币升值亦有望加速内地人群赴港置业，需求端基本面稳固，同时供给端持续收缩带来库存不断消耗，预计中国香港楼市上行周期仍将延续。随着中国香港楼市触底回升，港房销售及报表端逐步改善，同时历史来看，港房股价与房价表现强相关，中国香港房价上行有望进一步打开港房股价上涨空间。
　　投资建议：2026年上半年部分核心城市楼市已呈现企稳迹象，展望2026年下半年，我们认为随着各积极因素持续发酵，楼市或有望由量变引发质变，部分供需结构较优的核心城市或有望迎来底部确立。随着市场对楼市拐点确立逐步形成共识，板块有望迎来一波预期修复的贝塔行情，看好中期维度地产板块表现，维持行业“强于大市”评级，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强、核心一二线货值占比高的房企有望率先受益核心城市回暖及“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
　　风险提示：1）楼市成交持续偏弱风险：若未来经济及收入恢复低于预期，或带来销售持续低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前房企资金环境仍较紧张，若政策发力效果不及预期、资金压力较高企业仍存债务违约展期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险：当前购房影响因素由交付担忧转为房价及收入预期转弱，后续若政策改善、落地执行力度不及预期，可能难以对需求形势进行根本扭转。