本报告导读：
　　与首批商业不动产REIT相比，本批次项目询价日期集中的同时，募资日期相对分散，投资者既可横向比选不同资产底色，又可避免资金被单项目占压，配置灵活度明显提升。
　　投资要点：
　　6月22日-23日证监会集中批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，包括华夏凯德项目、华夏保利发展项目、华安陆家嘴项目、创金合信北京国资公司项目，华安锦江项目和光大保德信光大安石项目，商业不动产REITs"小步快跑、常态化供给"的信号进一步明确。六单产品既覆盖京沪深及大湾区商圈，也覆盖二三线城市资产，国资，央企，外资头部多元主体同台。
　　截至6月23日已有5单商业不动产REIT公布询价公告，其中北京国资、保利和陆家嘴项目于6月26号询价，锦江和凯德项目于6月29日询价。值得注意的是，与首批商业不动产REIT相比，本批次项目询价日期集中的同时，募资日期相对分散，投资者既可横向比选不同资产底色，又可避免资金被单项目占压，配置灵活度明显提升。
　　华安陆家嘴商业REIT：底层资产为上海浦东前滩晶耀前滩项目（T1办公楼+商场），总建面13.53万平，估值25.74亿元。项目为五轨交汇TOD物业，2025年末办公出租率95.93%、商业约94%，租金收缴率接近100%，NOIMargin稳定在65%以上。
　　华安锦江商业REIT：全国首单酒店类商业REIT，入池资产为分布于18个城市的21家“锦江都城”品牌酒店，总房量3,086间，估值16.84亿元。2025年平均入住率61.93%，平均房价255.99元/间/天。
　　创金合信北京国资商业REIT：底层资产由集智未来与隆福寺一（东城文化更新）构成，合计建面12.57万平，估值25.69亿元。集智未来2025年末出租率94.81%，隆福寺剔除自用后出租率88.28%，两项目分别锚定科技创新与文化金融双赛道。
　　华夏保利发展商业REIT：底层资产为广州保利中心与佛山保利水城·时光汇，估值19.30亿元。写字楼当前由关联方整租至2027年5月。估值折算单价低于区域大宗交易可比带。
　　华夏凯德商业REIT：底层资产为深圳来福士综合体（购物中心+办公+服务式公寓）与绵阳凯德广场，总建面34万平，估值48.11亿元。凯德投资FUM达1,250亿新元，在中国管理48个购物中心、27个办公楼、231个旅宿物业。深圳来福士三业态协同运营，绵阳项目近三年维持高出租率。
　　光大保德信光大安石商业REIT：底层资产为上海静安大融城与江门大融城，估值58.04亿元。静安大融城定位社区社交与家庭消费，江门大融城为地市层级商业标杆，两项目均已进入稳定运营周期。
　　风险提示：底层资产经营表现不及预期，项目供需节奏错配，二级市场流动性受限，市场情绪与投资风格切换