股债相关性双双钝化，行情平淡但交投回暖。26年4月，权益及债券市场走强，中证REITs全收益走势先扬后抑，下半月受Q1季报权重板块产业园业绩不及预期、商业不动产审核进度加快以及5月大规模解禁预期扰动，资金面趋于谨慎，最终仅微涨0.1%，与股债走势明显钝化。板块方面，公用事业与IDC涨幅居前，两大板块项下个券全线收涨，其中绍兴水利REIT领涨7.54%；而交通领跌，产业园与仓储板块跌幅次之，成都高投产园REIT、重庆两江产园REIT跌幅超8%。REITs市场交投活跃度在连续两个月缩量后略有回升，公用事业板块日均换手率环比提升最为显著。4月大宗交易累计成交31亿元，总量环比微降但仍处近半年的高位，平均折价率0.45%，折价幅度环比有所扩大。
　　相对股债息差皆走阔，估值普降仅IDC升高。派息率方面，产权类REITs为4.68%、经营权类为8.58%，均较3月底提升；产权类REITs相对国债、中证红利的息差分别走阔0.1和0.22个百分点，派息率已较红利股息率溢价0.22个百分点。估值方面，产权类P/NAV为1.22X（历史61%分位），经营权类P/FFO为13.59X（历史59%分位）；产权类、经营权类最新IRR分别为4.3%、5.3%，均环比小幅上行。
　　广西北投认购热度降低，26年至今网下收益率0.19%。26年4月易方达广西北投高速REIT网下询价，发行规模10亿元，网下参与热度下降，报价机构数跌破100家，网下认购倍数仅为135倍（仅高于25H2发行的沈软REIT）。机构报价虽仍集中于询价上限（产品数占47%），但已较前两只分散；发行价定于区间78%分位，较“二孰低”折让幅度扩大至2%；网下入围率80%，中签率升至0.92%。4月东方红隧道REIT、北京昌保REIT上市，首日涨幅为10%、20%。26年至今已发行3只REITs（至今REITs市场已上市个券达81只），1千万/3千万/1亿元网下现金年内累计申购收益分别为1.87/5.61/18.69万元，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.19%。
　　商业不动产4只注册通过，招标中首现养老项目。截至4月30日，在审基础设施REITs项目13只，注册通过1只；其中，4月新申报4只，华夏湖北楚天高速进入二轮问询。在审商业不动产项目16只，注册通过4只(唯品会、砂之船、首农、上海地产)，6只已回复首轮问询（估值压降1%-6%），2只收到问询函，新增申报与受理3只。4月共10只公募REITs更新招投标信息，涵盖首个养老项目（北控发展）及长春城开万家的商业不动产ABS，预期5-6月发审节奏加快，上半年或迎首批商业不动产基金上市。
　　厦门安居扩募已启动，5月百亿解禁洪峰将至。绍兴水利REIT应急响应由Ⅰ级降至Ⅱ级，日均原水供应量控制在正常水平70%，并择机开展人工增雨；沪杭甬REIT新增银行贷款1.44亿元，用于日常运营、公路养护及常规改造；中金厦门安居启动定向扩募，拟发售金额7.887-6.900亿元，拟发售份额上限为2.35亿份。5月REITs市场预计解禁117亿元，为年内最大的单月解禁规模，主要为2021年首批上市REITs的原始权益人限售份额。
　　建议从以下四条主线把握结构性机会：运营能力强、历史业绩稳健、低波动、临近分红窗口期，从价格低位择优布局。建议关注消费类（百联消费REIT、大悦城商业REIT）、保租房类（厦门安居REIT、招蛇保租房REIT）、江苏交控REIT、津开产园REIT、易商仓储物流REIT、明阳智能新能源REIT。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等