二级债基试水REITs，年内增量资金有望达12亿。流动性不足是REITs市场发展的主要瓶颈，25年底证监会63号文再次强调加强二级市场建设。二级债基率先试水，现有5只产品将REITs纳入可投范围，投资比例上限10%（25年底54只二级债基产品投资基金比例平均2.54%），但配置与否取决于市场环境、基金经理决策等。25年二级债基发行规模创五年新高，26年发行节奏进一步提速，已发49只、规模480亿元（同比+68%）。假设全年发行120只、单只规模10亿元，乐观预期0.5%-1%投向REITs，则可为REITs市场带来约6-12亿元增量资金。
　　各类资产普涨回暖，大宗交易活跃且折价小。4月上半月，受益于25年分红陆续落地、债市提振、4月解禁规模小且公募扩容等多重利好共振，中证REITs全收益收涨0.9%，交投情绪边际回暖；此外，大宗交易活跃，上半月成交9.56亿元，较3月同期+19%，且大宗折价幅度处于低位，最大两笔（广州广河REIT、国家电投REIT）为溢价成交。分板块看，除交通微跌外普遍上涨，IDC与公用事业领涨，旗下6只个券全线收红；消费、仓储物流及产业园板块超九成个券上涨。跌幅最大为招商高速REIT，下跌4.41%。
　　与红利股息差缩小，公用类估值至历史高位。派息率方面，产权类REITs为4.71%、经营权类8.84%；因产权类净值走强，相比于红利股息差收窄0.12个百分点，但派息率绝对值与红利股持平，相比于10年期国债YTM变化不大。估值方面，产权类P/NAV为1.26X（76%分位）、经营权类P/FFO为13.39X（53%分位），IDC/公用事业估值升至历史96%的高位。产权类/经营权类IRR分别为4.1%、5.3%，均较3月底回落。
　　基础设施新增2单注册，商业不动产已回复，唯品会奥莱估值压降大。4月上半月，东方红隧道REIT、中航昌保REIT完成募集（上市首日配售份额全流通，上市日待公告），厦门安居扩募待发行（预计4月底完成表决）。截至4月10日，基础设施在审9单，天虹消费终止，晋中供热/湖北楚天高速2单已回复，广西北投高速/中核能源注册通过。商业不动产在审17单，汇添富上海地产/中金唯品会/中信建投首农食品已挂网回复，其中唯品会估值下调6.30%（租金增长率、出租率、收缴率调低，Capex占比上调）、上海地产下调4.01%（下调远期出租率，鼎保大厦2031年降至70%，租金增长改为渐进假设）、首农食品微降0.22%（次主力店租金增长率下调）；新增受理创金合信北京国资REIT。
　　浙江气电新政落地，中旬南方顺丰物流解禁。浙江气电新政提到容量电价回收机制与利用小时挂钩、气电联动系数优化等事项，涉及到华电REIT后续经营；金隅智造工场REIT重要租户车百智能提前缩减租赁面积，部分空置面积已去化。中航京能REIT调整激励机制，改为双向考核，同时项目公司完成减资。南方顺丰物流REIT预计中旬解禁战配份额约11.29亿元。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。