商业不动产REITs分流及一级供给节奏加快担忧、长债利率上升等多重因素影响，REITs市场回调加剧；流动性低位运行，但降幅已收窄。2026年3月上半月，受无风险利率延续上行影响，REITs调整加深，中证REITs全收益收跌1.7%，跌幅较上月同期扩大。分板块看，产权类回调显著，超96%个券下跌，仓储物流/IDC/保租房REITs指数跌幅超3%；其中，嘉实京东仓储REIT受租约到期及租金波动扰动，跌幅达11%；产业园内部分化明显，涨跌互现。经营权类整体抗跌，能源板块逆市小幅上行，中信建投国家电投新能源REIT领涨2.58%。流动性方面，上半月日均换手率为0.37%，仍在低位徘徊但降幅有所收窄。
　　派息率已追平红利股，产权估值降而经营权升。派息率方面，产权类REITs为4.67%，经营权类为8.46%。产权类与10年期国债收益率息差较2月底走阔0.07个百分点，追平红利股股息率，部分交易日呈现正向溢价。估值层面，产权类P/NAV为1.23倍（历史66%分位），经营权类P/FFO为13.45倍（55%分位），受净值表现分化影响，估值前者降而后者升。产权类与经营权类IRR均较2月底有所提升，分别为4.2%和5.2%。
　　 【基础设施REITs】2单项目注册待发。新增受理国金嘉泽新能源REIT、建信天津临港发展REIT，目前已受理未发行项目共15单（13单首发+2单扩募）。东方红隧道智能运维高速REIT（首发）与中金厦门安居REIT（扩募）已获注册通过。2026年以来，已连续三个月无新增REITs发行，预计随着年度首单发行落地及商业不动产项目推进，网下认购热度或有望延续。
　　 【商业不动产REITs】新报1单，新增项目募资体量收缩。目前排队项目共15单，红土创新星河集团REIT新申报受理，近期新增项目募资规模有所下降，集中在10-20亿元；另有5单项目已收到问询函。最新受理的嘉实首开REIT、广发新城吾悦REIT、红土创新星河集团REIT基本信息详见报告第三章。此外，招投标市场亦现商业不动产身影，海珠城发集团拟就旗下朗豪酒店发行商业不动产REITs开展招标。
　　年报将陆续出炉，建议关注4月分红窗口期。3月下半月将进入年报披露期，招商旗下2只REITs已率先发布，尽管大部分业绩已在2025年季报中体现，但回款确认、减值核算等科目仍可能存在口径差异。建议关注业绩归因、持有人结构及资产评估值变化等关键信息。年报发布后将迎来全年集中分红季，我们已梳理各项目单位可供分配金额，建议关注4月分红窗口。此外，3月26日上海地产租赁REIT部分首发战配解禁，规模约为12.79亿元。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。