节前REITs市场交投缩量回调，能源类领涨、交通季节性修复。2月上半月，REITs市场交投清淡，中证REITs全收益收跌0.5%，日均换手率回落至近半年谷底。分板块来看，“统一电力市场建设”政策催化叠加开年首只能源REIT上市高涨，带动能源板块领涨（+1.29%）；春节出行需求推动交通类季节性修复（+0.24%），二者成为唯二收涨的资产类型；公用事业指数回调最深（-1.13%），其余板块跌幅均在1%以内。个券方面，中外运仓储REIT领涨（+3.71%），汇添富上海地产REIT受扩募公告提振次之（+3.12%）；华夏金隅智造工场REIT因解禁市场抛压，其跌幅最大（-4.68%）。
　　REITs较10Y国债息差走阔，产权及经营权类估值整体下降。派息率方面，产权类REITs为4.51%，经营权类为8.56%；产权类与10Y国债收益率息差走阔至2.71%（66%分位），消费类REITs修复最为显著，息差分位数由1月底的10%提升至当前近50%。估值普遍有所下降，但分位数仍高，产权类P/NAV为1.27X（82%分位），经营权类P/FFO为13.28X（51%分位），两类资产IRR均较上期有所提升。
　　网下打新收益回暖，华夏中核清洁能源REIT首日收涨28%。发行方面，本月无新增，2月2日华夏中核清洁能源REIT上市成为亮点，首日收涨28%，也为2026年REITs一级市场带来网下打新“开门红”，即继前两单REITs网下申购亏损后，1000万元/3000万元/1亿元网下现金账户分别实现收益0.83/2.48/8.27万元，1亿元以下资金单只申购收益率为0.08%。
　　【基础设施】北京昌保一轮回复，2单收到问询函；【商业不动产】已排12单，2月上半月新受理4单。排队动态上，基础设施REITs首发在排11单、扩募2单，北京昌保REIT已回复一轮反馈，其总估值下调3.19%，博时山东铁投路桥REIT、华泰三峡清洁能源REIT收到问询函，监管重点关注未来现金流测算逻辑与核心参数设置的合理性；商业不动产REITs首发在排12单（商贸6单、酒店2单、写字楼1单、混装3单），平均拟募资额为35亿元，光大保德信安石REIT、国泰海通崇邦REIT、中信建投首农食品REIT、华泰华住酒店REIT四单新受理。
　　南方润泽IDC拟扩募，4单项目近期将解禁。南方润泽数据中心REIT发布扩募公告，拟购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心。2月下半月及3月初，即将解禁的项目有国泰海通济南供热REIT（2.24日）、华夏金隅智造工场REIT（2.26日）、汇添富九州通医药REIT（2.27日）、国泰海通临港产业园REIT（3.2日）。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化、系统性风险等。