总览：25Q4大部分资产业绩呈现边际改善：公用类收入与EBITDA均增长亮眼；消费类收入环比增幅显著扩大、EBITDA环比持续正增长；产业园及仓储收入及EBITDA环比增速由负转正；能源及交通的EBITDA同比降幅明显收窄；保租房25Q4出租率整体稳健，但租金小幅承压，导致收入和EBITDA整体环比下行；IDC则受益于大客户长协下业绩稳健。24/25年新发REITs可供分配金额完成(达标)率为79%/64%。
　　消费：旺季发力，业绩改善。8只消费REITs凭借优质区位、局部空间调改、品牌汰换、主题活动吸引人流等积极作为，25Q4实现亮眼的经营业绩，项目出租率、租金普遍同/环比小幅提升或基本持平，收缴率基本接近满缴，2/3的REITs本期收入达到近5期新高。百联消费REIT可供分配金额同/环比增幅显著，而绿发商业REIT的收入则旺季不旺。26年春节错期导致本应于第4季度启动的春节消费热潮也将相应延迟，预计26Q1的经营业绩或将有一定的补偿性提升，建议关注联营收入占比较高的项目。预期26年持续扩大内需的大背景下，已上市消费REITs在优质区位与高效运营的双重加持下，业绩有望持续稳健。
　　保租：政策项目量价稳固，市场租赁以价换量。保租房REITs整体出租率保持高位，但租金表现分化，其中政府主导型项目量价稳定（厦门安居及苏州恒泰涨价），而市场化项目普遍以价换量（华润有巢最为明显，上海地产不降价但出租率明显下滑），部分项目招商进度缓慢。展望2026年，行业仍面临新增供给冲击，预计地方平台凭借政策优势更趋稳健，市场化运营主体则需通过精细化运营寻求可持续的量价平衡。
　　公用：生物质垃圾源扩大，济南供热降本效果显现，涉水类项目季节性波动强。25Q4首钢生物质收入同比增长明显，济南供热停热率低于预期且热源成本下降，涉水项目受季节性影响回落。展望2026年，公用类凭借政府保底与定价机制，现金流预计保持稳定，业绩分化关键取决于运营方的主动管理能力，如拓宽收入来源、成功调价与成本优化，但也需关注季节性波动、外部干预及局部新增竞争带来的风险。
　　能源：量价延续分化，26年机制电量预期托底收入。25Q4项目发电量涨跌各半，电价普遍下行，国家电投REIT、特变电工REIT相对稳健，天然气项目压力最大，EBITDA利润率已跌至负值。项目收益的稳定性高度依赖于电力交易策略，短期内建议关注锁定高比例机制电量项目（如国家电投、明阳智能REIT）26Q1电价差，以及特变电工REIT新一轮供电协议签订情况。
　　 IDC：IDC长协锁定量价，25Q4可供金额大幅增长。2025Q4已上市的两单IDC-REITs经营保持稳定，机柜上架率与服务费收缴率维持高位。万国IDC在主要客户合同到期后成功切换并锁定新合约至2030年。展望2026年，项目均受大客户长协锁定，基本盘预计稳固，关注点为成本侧，特别是电费及能效管控。
　　交通：关注路网规划调整，聚焦车流回升与费率优化。中国交建REIT、江苏交投REIT等因周边路网施工结束，获得车流回流与新增引流利好，而中国铁建REIT、深高速REIT等则持续面临分流压力。对于短期内获周边路网利好的项目路段(如招商高速REIT)，其车流量仍将获得正向支撑;对于25年分流出清的项目(如中国交建REIT)，26年车流量将迎来同比修复;而对于分流影响已持续超过或即将满一年的项目路段，预计26年车流量所受同比影响将较为有限。
　　仓储：租金仍未见底，整租型韧性凸显。25Q4市场化租赁型租金环比降幅扩大至-2.70%，普洛斯、深国际等跌至年内最低，而租金调整有效带动了出租率回升；整租型项目如九州通、京东REIT表现稳健，波动较小。受收入减少及年末费用集中影响，EBITDA利润率普遍承压；而年末集中分红推动多数可供分配金额环比增长。预计租金短期仍将下行，部分供需改善的子市场有望率先企稳。
　　产业园：弱复苏伴强分化，聚焦优质标的。25Q4，商办类产业园REITs整体“量升价跌”，且价格压力明显更大，导致多数REITs收入降至新低，但边际改善迹象初现，部分项目收入降幅收窄，如易方达广开高新区REIT、成都高投REIT，个别整体出租率不足80%的REITs收入环比已有所回升，如中关村REIT、招商科创REIT；同时，在运管机构控本提效的积极运营措施下，半数商业园区类REITs的EBITDA环比明显回升。制造园类REITs25Q4基金收入环比基本持平，但Q4因成本调整递延、年末成本兑付等原因，导致EBITDA同/环比普遍下降。个券可供分配金额变动分化，部分产业园REITs二级市场净值降至较低水位，分派率创近5期新高，如华安张江REIT、金隅智造工厂REIT。26年，预计全国产业园供给总量高位，市场进入“去芜存菁”的深度调整期，产业园租金下行压力仍将延续。建议重点关注供需格局向好、经营基本面边际改善、租金具备企稳趋势的存量优质项目。
　　风险提示：需警惕宏观经济波动、产业政策变动、行业复苏不及预期、无风险收益率上行、解禁冲击、底层项目经营业绩下滑等