中证REITs全收益周涨1%，换手率环比回升。4月第3周，权益及债券市场双双走强，中证REITs全收益指数收涨1.0%，各类REITs指数普涨，REITs个券涨跌比为75%/25%；其中，因无风险利率出现大幅回落，长久期类资产显著走强，尤其是保租房板块领涨2.7%，IDC及公用事业紧随其后，周涨幅超1%。REITs市场日均换手率环比回升至0.39%，保租房、产业园改善最为明显。本周大宗交易成交6.81亿元，折价率走阔至0.64%，国家电投新能源溢价成交近3亿元。
　　 REITs较股债息差收窄，派息率有所回落。产权类、经营权类派息率分别回落至4.65%、8.81%；其中，产权类REITs与10年期国债息差收窄至2.88%，与红利股息差转负，较股债息差均处于历史74%分位。产权类P/NAV升至1.27X（80%分位），保租房/IDC估值明显走高；经营权类P/FFO为13.47X（57%分位），能源估值上行较多。产权类、经营权类IRR分别为4.1%、5.2%。
　　广西北投高速将询价，砂之船估值微降。东方红隧道REIT将在4月22日上市，易方达广西北投高速公路REIT于4月22日网下询价，询价区间7.114-8.568元/份。截至4月17日，商业不动产排队项目17单，砂之船REIT挂网回复材料，估值下调0.7%；基础设施在审项目10单，中国建筑租赁住房REIT新申报，华夏湖北交投楚天高速公路REIT收到交易所第二轮问询函，招蛇保租REIT计划扩募。招投标方面北投新奥购物中心、济南租赁住房REITs有新进展。
　　南方顺丰下旬解禁，成都高投产园REIT一季度租户搬离风险进一步释放。顺丰物流REIT约5.54亿元战配份额在4月21日解禁。成都高投产园REIT盈创动力大厦因部分租户搬离，2026Q1末出租率同比-20.40%至73.87%，但环比出租降幅为6.78%，远小于同比降幅。该项目在25Q2和Q3，已因类似原因致季末出租率分别下降至81%和73%，截至26Q1季度末，不动产项目的整体出租率84.41%，同比下降5.94%，26Q1租金变稳中有升；此外，中航京能、工银蒙能等能源REITs发电量同比下滑超20%，嘉实中国电建、鹏华深圳能源发电量同比上升。
　　广州市推动工商业用地市场化改革，为土地使用权续期“打样”。4月15日，广州市规划和自然资源局发布了《广州市规划和自然资源局关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，涉及探索工商业使用权续期，区分不同续期情形，规定了续期期限和费用。土地使用权到期后的续期成本和确定性，直接影响REITs的估值结论，本次政策从一线城市层面首次明确续期费用计算方式，使投资者可以量化“土地续期权”价值，大幅降低资产估值的不确定性。建议持续关注后续实操细则发布，以及首批案例的地价补缴水平。
　　风险提示：需警惕REITs发行审核节奏变化、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整、项目资产经营业绩下滑、REITs单一资产波动较大、宏观经济环境变化等。