总览：消费领涨，保租房/交通/IDC趋稳，产园/仓储探底未止，能源内部分化，公用冲高已转弱。消费板块旺季强劲，收入同比连续四个季度提升且增幅扩大。保租房整体稳健，收入同比普增，但各城市间租金走势分化。交通板块车流量企稳，收入仅微幅回落。能源整体季节性回落，项目间分化显著。公用事业的垃圾及污水处理项目在前期超预期增长后，收入环比下滑，增长动能暂歇，水利项目收入大降。IDC运营数据稳健，但因25Q4集中分红导致可供分配金额环比下降。仓储类市场型租金环比企稳、出租率稳中有降，整租类迎来调整。产业园量价持续寻底，环比转负且降幅居各资产之首，调整压力最大。
　　消费：旺季更旺，坪效提升。消费REITs出租率普遍高企，租金坪效大多环比提升；奥莱业态表现尤为亮眼，基金收入、EBITDA环比双双提升；购物中心业绩分化，民生消费经营稳健。当前，消费REITs估值性价比已现，建议关注购物中心招商/营销等带来的增量收入及主力店调改租金提升潜力，聚焦首创奥莱REIT餐饮调改延长消费时长、唯品会奥莱REIT地铁客流增量效应，关注民生消费运营端提效降本节流效果。
　　保租房：出租率仍处较高水平，区域市场租金分化加剧。受春节换租致空房率上升影响，收入环比多数回落，但期末出租率仍处90%+高位。城市间租金分化，上海以价换量延续，城投宽庭/华润有巢降价幅度更大，带动出租率回升，上海地产出租率降至历史90%低位；深圳/厦门/苏州租金已连续多季环比上升，且深市呈涨价力度持续加大趋势；政府配租型(如北京保障房)租金固定不变，首发项目出租率稳定，但扩募项目波动较大。展望未来，3月市场租金已阶段性止跌回暖，随着春节返工潮退去需求或回落，年中毕业季带动局部市场回暖。
　　仓储：区域供需主导量价，整租型迎来调整。26Q1仓储物流行业依旧承压，区域供需主导分化。至REITs层面，市场化租赁型多数租金环比小幅修复，平均+0.11%，较25Q4约2%的降幅明显修复，五成项目出租率改善，但个别项目量价承压，预计以价换量将延续；关联方整租型业绩平稳，京东REIT廊坊项目续租降价已完成，26-27年顺丰REIT、中外运REIT将迎租约集中到期，换租压力持续释放，市场对租金回调担忧仍存，从稳定性看，关注整租型回调后的低位布局机会。
　　产业园：厂房资产业绩显暖意，Q2旺季关注量升拐点。Q1租赁淡季，产业园REITs研办类项目量价探底，收缴率分化，基金收入普遍下滑、EBITDA依旧承压；厂房资产量价趋稳，混装REITs的研办资产表现分化，部分纯厂房类REITs业绩端现暖意，收入利润双升。需求偏弱、供给持续扩大的存量竞争环境下，租金压力仍待出清。Q2租赁市场有望迎来供需双向高峰，关注部分研办类资产Q2业绩拐点机会，把握厂房类资产布局时机。
　　交通：车流量修复，六成可供同比提升。26Q1交通REITs业绩分化明显，核心变量为路网结构变化，其中招商高速REIT、江苏交控REIT受益于路网引流，通行费收入分别同比增幅靠前；EBITDA利润率环比修复但同比微降，六成可供金额同比提升。建议关注两类机会：一是引流兑现、增长明确的标的；二是分流利空已出清、拐点显现的项目，同时警惕仍面临分流压力的品种。
　　公用事业：垃圾处理冲高回落，水利来水大降但将迎夏水。首钢生物质厨余处理量降至近五季度最低，产能利用率仍超100%但北京市场竞争加剧。首创水务业绩稳健，深圳项目运转饱和，合肥项目产能利用率仍不足80%。绍兴水利因水文持续偏枯，且Q1持续处于应急响应，收入同环比降约70%，业绩大幅下滑。济南供热25-26年供暖季的终端用热面积增长，停热率改善，夏秋季将不产生收入。展望未来，夏季雨水增多有望改善供水项目来水条件，垃圾处理与污水处理区域市场竞争仍激烈，需关注竞品入市、调价进展、回款周期等。
　　能源：电量分化、电价承压，机制电价护航。26Q1能源REITs表现分化，量价主要受自然条件与区域政策影响：同比来看，风电项目因风速下降及政策影响量价齐跌，光伏项目受辐照量与电价冲击收入承压，但部分项目机制电价提供托底；水电、气电项目电量提升而电价微降。随着“136号文”在各省市的落地，电价波动加剧，机制电量占比高的项目或将受益于差价结算。26Q2需关注新能源发电项目国补回款进度。
　　IDC：两个项目运营稳健，可供环比下滑至正常水平，润泽项目对楼内完成蓄电池更换。南方万国IDC 26Q1末上架率97.13%，环比提升0.34个百分点，主要客户为上海电信与上海联通（合同至2030年）。润泽IDC上架率环比持平，收入全部来自北京电信（合同至2034年），同时A-18数据中心对楼内共计21,168节UPS蓄电池完成整体更换并已正常投入使用，提升了供电稳定性。
　　风险提示：需警惕宏观经济波动、产业政策变动、行业复苏不及预期、无风险收益率上行、解禁冲击、底层项目经营业绩下滑等。