本周（2026年3月16-20日）中证REITs全收益指数收于1,022点，周度环比下跌0.13%，较1月末下跌2.91%，已跌回至2026年1月6日开年前后点位。日均换手率本周下滑至0.3%，为2021年来周度日均的最低值，市场成交情绪进一步下滑。截至3月20日，79只REITs总市值收于2239亿元。
　　一级市场：东方红隧道启动询价，预计发行IRR约4%
　　2026年3月16日“东方红隧道股份高速公路REIT”注册生效，并将于3月25日开始询价，系2025年12月以来，市场终于再迎1只基础设施公募REITs。
　　东方红隧道股份高速公路REIT的标的资产为连接杭州市和嘉兴市的钱江隧道，路线全长4450m，为双向六车道高速公路，收费期限为25年（2014年4月16日至2039年4月15日），剩余收费期限约13年。
　　东方红隧道股份REIT项目评估值41.58亿元，考虑到项目公司其他资产和负债净值约为1.98亿元，本次拟发行43.56亿元，询价区间对应的募集规模为40.12-47亿元，相较拟募集规模折溢价区间仅为±8%，小于2025年下半年新发行项目的±20%。
　　假设本次最终按询价区间上限4.7元/份发行，预测IRR仍在4%以上。首日若按照30%涨停测算（4.7*1.3=6.11元/份），项目IRR低于0，可能性不大。相邻项目和近期新上市项目IRR介于0.75%-4.88%之间，考虑到项目周边路网通达性高，日均车流量和通行费收入增长明显，具有一定的一级打新参与价值。
　　其他基础设施REITs方面，山证晋中公投瑞阳供热、中航中核集团能源、易方达广西北投高速本周更新反馈情况。2026年3月16日，广东宏川智慧物流股份有限公司发布公告，拟以部分下属公司持有的码头、储罐等基础设施作为底层资产，申报发行基础设施公募REITs。3月19日，天虹股份董事会审议通过了撤回公募REITs申报的议案，预计“中航天虹消费REIT”后续将进行撤回。
　　商业不动产REITs方面，截至2026年3月20日，市场合计申报了15只，其中交易所已受理2只、已问询13只，预计募集规模达460.6亿元，业态已涉及办公、酒店、购物中心、奥莱、社区商业、商业综合体。
　　二级市场：租赁住房、高速领涨，成交情绪继续下滑
　　本周各资产表现分化，租赁住房、交通设施、能源设施、数据中心板块分别收涨0.97%、0.67%、0.1%、0.1%，其他板块收跌，跌幅靠前的是仓储物流（-1.96%）、市政环保（-0.76%）和园区（-0.34%），消费跌幅最小仅0.09%。
　　租赁住房板块本周涨幅第一，近期重点关注的北京保障房和厦门安居强势领涨，分派率分别下降8BP、7BP至2.93%、2.85%。考虑到厦门安居即将启动扩募，在平价模拟发行6.858亿元的情形下，新购入项目分派率预计达4.13%，新老项目合并后预计分派率可达3.05%，可关注厦门安居后续扩募安排。
　　仓储板块本周跌幅最大。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT开始止跌，可能与廊坊项目续约安排渐近有关。预计廊坊项目租金下调幅度将和重庆项目类似，可能在16%至40%之间，可关注后续续约情况。中金普洛斯REIT本周表现不佳，可能与近期市场关于中国保险公司传闻有关，普洛斯已在官方网站澄清。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。