地产周速达
　　（1）上海新政效果观察：政策后第二周成交放量，效果超过前三轮
　　上海2026年2月25日（初九）放松外环内限购，可以从两个维度对比政策效果，第一个维度，与未出政策的北京、深圳对比，这里为了剔除春节影响，将26年2月26日-3月12日与25年2月7-21日对比，均为春节后的15天，上海明显优于其他城市，上海同比增长26%，而北京、深圳同比分别为8%、-7%。
　　第二个维度，纵向对比上海几轮政策，计算政策后一周相比前一周成交改善情况。本轮政策后首周成交较政策前增长12%，这一表现基本持平25年8月25日政策效果，低于24年5月、9月两轮，不过，在政策后第二周，上海二手房成交放量，第二周成交较政策前增长52%，成交表现超过此前三轮政策（2%-44%）。
　　参考过去，24年5月、24年9月、25年8月三次放松“外环外”限购门槛后，周成交体量将经历5-10周的震荡增长期，随后再次震荡回到政策前水平。26年2月针对“外环内”放松，力度超过前三次，继续观察周成交活跃持续时间。
　　（2）房价观察：二手房挂牌价再次进入下跌轨道
　　开年以来，二手房挂牌价先涨后跌，先是六周中有五周上涨，累计涨0.9%；然后最近两周连续下跌，每周均跌0.8%，导致前期涨幅已全部回撤。最新一周数据已跌至开年以来最低点，延续23年下半年以来的下跌趋势。拉长时间来看，与25年年底相比，各线城市二手房挂牌价的跌幅介于1%-3%，一线城市下跌1.7%，二线城市、三线城市分别下跌2.8%、1.4%。
　　往后看，金三银四房价如何表现？我们先回顾历史数据。2022年以来，一线城市二手房价的“春季躁动”主要表现为脉冲式上涨后的平台期企稳。纵观2022年以来的市场走势，各年分化特征显著：
　　2022年整体表现平稳，波动率较低；2024年则呈现单边缓跌态势。
　　2023年与2025年走出明显的阶段性脉冲行情，且均遵循“节后需求释放-高位横盘企稳-4月季节性回调”的逻辑链条。其中，2023年反弹幅度最大，春节后三周累计涨幅达3.9%，支撑房价高位横盘至4月初；2025年节奏类似，节后两周实现1.7%的脉冲式反弹，随后企稳至4月中旬开启下行通道。
　　今年春节后的行情呈现出明显的小涨快跌特征。不同于23年和25年节后数周的持续性反弹，本轮一线城市二手房价的季节性回升动能释放较快，市场仅在春节后第一周出现0.7%的小幅脉冲式上涨，随后便迅速掉头向下，连跌两周，合计跌幅达1.95%。不仅完全回吐了节后的微弱涨幅，更创下年初以来的新低，显示出二手房价仍然面临回调压力。
　　（3）3月1-12日楼市成交量继续降温
　　受上海提振效果，15城二手房周成交面积环比整体增长15%，不过周同比下滑趋势仍然未改变，新房周表现弱于二手房，38城新房环比继续下滑4%，跌幅扩大。
　　参考往年，在春节之后，往往逐步进入“金三银四”时期，二手房、新房成交量均震荡攀升至3月底、4月初左右，一般在清明节后进入震荡期。今年情况与往年有所不同，3月1-12日市场体感不如去年同期。3月1-12日二手房成交表现弱于此前的1-2月，体现在同比降幅达到15%，扩大12个百分点。新房则延续1-2月跌势，1-2月同比下跌19%，3月1-12日继续下跌15%。
　　结构来看，3月1-12日二手房市场中，二线城市成交面积同比领跌，主要是受杭州、苏州拖累，而青岛、成都成交面积同比降幅不大，新房市场中，三线城市领跌，背后可能是由于三线城市土拍数量减少，新房推盘体量同步减少。
　　风险提示
　　地产政策出现超预期调整。