本周（2026年2月24-27日）中证REITs全收益指数收于1,035.8点，周度环比下跌1.08%，较1月末下跌1.58%。春节前后一周日均换手率分别仅为0.33%、0.35%，成交仍然较为冷清。截至2月27日，我国已上市交易的79只REITs总市值收于2274亿元，其中流通市值1252亿元。
　　一级市场：商业不动产REITs申报数量增至14只，速度较快本周交易所新受理2只商业不动产REITs。截至2026年2月末，商业不动产REITs申报数量已达14只，拟募集规模超417亿元，已超过2025全年基础设施公募REITs的募集规模。
　　从2026年1月29日首批商业不动产REITs申报以来，在1个月左右的时间内，沪深交易所本周已对华夏保利发展、华夏凯德、中金唯品会、汇添富上海地产、华泰紫金华住和华安锦江6只出具了审核意见，关注的问题主要有：
　　（1）部分项目当前租金增长率为负，但预测期长期增长率设置为2.5%-4%。（2）关注与已上市的同平台基础设施公募REITs在产品定位、资产布局、业务规划、发展方向等方面的区别。（3）酒店业态：关注项目运营数据下滑、项目亏损、经营活动产生现金流量净额下降的原因等，说明是否为趋势性下滑。
　　基础设施REITs方面，截至2026年2月27日已申报至交易所项目进度如下：已问询反馈11单（东方红隧道股份智能运维高速2026-2-25、中航北京昌保租赁住房2026-2-13、华泰三峡清洁能源2026-2-9等），已申报2单（国金嘉泽新能源2026-2-26、建信天津临港发展集团港口2026-2-25）。
　　二级市场：关注数据中心扩募的分派率提升机会
　　本周各资产板块除了数据中心（+2.01%）、交通设施（+0.1%）外全部下跌，跌幅最大的是租赁住房（-2.24%），其次分别为园区（-1.87%）和消费（-1.69%），跌幅最小的为仓储物流（-0.52%）。全市场仅17只个券收涨，62只个券收跌，其中租赁住房、产业园区板块个券全部收跌。
　　数据中心（IDC）板块春节假期前后表现出色，本周润泽科技、万国分别上涨2.68%、0.74%，日均换手率分别达到1.2%、2%，板块交易活跃。润泽、万国分派率目前分别降至3.32%、3.35%，可关注资产波动后带来的机会。此外，南方润泽科技数据中心发布扩募公告，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心。本次扩募对润泽科技数据中心REIT资产体量有明显扩张，关注拟购入项目的估值及对分派率的提升。
　　租赁住房板块本周跌幅最大，3月上旬债市不确定因素较多，叠加股市博弈情绪可能较强，可关注两会、宏观数据等增量信息导致利率调整的交易机会。不过，目前板块分派率约3.05%，接近首套房贷利率，板块价格上涨的空间有限，建议优先关注分派率约在3.3%的国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢。
　　产业园区本周跌幅位列第二，板块个券全部下跌。目前产业园区板块分派率大致在4.61%，基本面承压状态下，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs。例如，金隅智造工场（分派率4.84%+收益调节）、招商科创（新增注册费收入+分派率4.97%+收益调节）、创金合信首农（分派率5%+收益调节）。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。