本周观点：落实增存挂钩机制，加速行业存量盘活
　　自然资源部、国家林业和草原局联合发布38号文，明确新增建设用地优先保障重大项目与民生事业，原则上不用于经营性房地产开发。该规定并非停止供地，因房地产开发用地主要源于存量建设用地，包括土储中心储备地块、旧城改造及低效用地再开发，新增用地供给占比极低。政策核心是落实增存挂钩机制，倒逼行业存量盘活，契合中央“控增量、去库存、优供给”思路，目前多地已通过专项债推进存量土地盘活。
　　本周地产：A股与港股均跑输大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.53%和-3.95%，分别跑输大盘0.72pct/跑输大盘2.82pct。本周地产信用债发行105.80亿元，净融资额10.07亿元。截至2026年3月13日，地产信用债累计发行744.80亿元，净融资额-156.55亿元，去年同期为2.83亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为-0.74%
　　本周REITs指数涨跌幅为-0.74%。本周产权型REITs指数收于116.60点,涨跌幅为-1.27%;本周特许经营权型REITs指数收于115.52点,涨跌幅为-0.08%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.34pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为1.23%。本周REITs成交额为9.91亿元，环比-4.68%。本周REITs换手率为0.31%，环比0.00pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降
　　本周百城供应和成交建面环比+9.10%/+3.54%，溢价率+4.49%，一线供应和成交建面环比-59.97%/+104.52%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+10.89%/-1.09%，溢价率+9.37%,三四线供应和成交建面环比+18.87%/-1.22%，溢价率+1.15%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-41.58%/-46.88%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-41.58%/-46.88%，累计同比分别-30.52%/-16.91%。新房端，45城商品房共计成交227万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-49.88%、-38.98%、-37.96%。二手房端，14城二手商品房共计成交169万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-46.76%、-47.94%、-36.89%。
　　投资建议：38号文明确的新增建设用地不用于经营性地产开发并非意味着停止供地，地产供地多源于存量，后续将走缩量提质路线。38号文核心是控增量、优供给，倒逼存量盘活，对房企整体利大于弊，能缓解郊区库存竞争，助力闲置用地较多的房企盘活资源、减压纾困。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。