核心观点
　　止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-0.55%，相对沪深300的超额收益为-0.74%，行业排名相对居中（16/32）；年初至今长江房地产指数+0.73%，相对沪深300的超额收益为-0.12%，行业排名相对靠后（22/32）。本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类标的均以下跌为主。
　　政策：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发；上海公布新一年房产税应税房价分界线。
　　中央：自然资源部国家林业和草原局发布通知，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。地方：广西城市更新五年行动方案提出推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，鼓励推进“房票安置”等货币化安置方式。上海新一年度个人住房房产税应税房价分界线正式公布，2026年房产税税率适用临界点为92536元/平方米，为2018年以来首次下调，若住房单价低于该分界线，适用税率为0.4%，高于则为0.6%。
　　销售：本周样本城市新房备案农历累计同比基本持平，二手同比增速边际回落。
　　新房备案农历累计同比基本持平，二手同比增速边际回落。2026年除夕后26天（02.16~03.13），样本37城新房累计备案量406万平，农历累计同比-2%（上周为-3%），一线4城/二线16城/三四线17城农历累计同比分别为+11%/-7%/-1%，2026年相比2024年同期-9%；样本16城二手累计备案量408万平，农历累计同比+10%（上周为+15%），一线2城/二线9城/三四线5城农历累计同比分别为+12%/+8%/+36%，2026年相比2024年同期+47%。根据冰山数据，除夕~正月廿五，20城二手实时成交套数累计同比+18%（上周为+23%）。
　　当周热点：如何看待地产股的配置价值？
　　中期维度，龙头房企股价下行风险相对可控。1）借鉴美、日、中国香港等历史经验，尽管股价的趋势性上涨有赖于景气反转，但龙头房企股价底部远早于基本面底部；2）行业调整已进入下半场，量价下行斜率有望逐步收敛，产业政策和流动性环境也有支撑；3）当前估值隐含的安全边际相对充足，低市净率已经在股价层面对房价下跌做了充分计提，而且增量拿地可以创造一定盈利，部分缓和滞重库存的亏损压力。中期维度，龙头房企股价上行空间相对可观。1）稳态角度，开发市场空间仍可维持大几万亿的规模，“剩者”在品牌、产品和效率等方面有相对优势，个位数市占率对应的稳态价值远大于当前市值；2）估值角度，尽管老货面临亏损压力，但新货销售占比更高，销售净利率不至于为负，待老货逐步出清之后，股价有望修复至稳态。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。