自然资源部、国家林业和草原局联合发布的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）。这份文件旨在为“十五五”规划重点项目提供要素保障，核心是调整土地供应逻辑，主要内容为：
　　1、新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。
　　2、年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。
　　我们的看法：
　　38号文并不是要给房地产开发土地供应“断供”。“新增建设用地”，是指通过农转用审批，将耕地、林地等农用地转为建设用地的增量，其指标历来都是用于保障国家重点建设项目和基础设施的用地需求。而房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地——如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。因此38号文关于新增建设用地的表述并不是要给房地产开发“断供”，而只是符合常规用途的表述。
　　建立“增存挂钩”机制将倒闭存量盘活。文件规定，年度新增城乡建设用地规模，原则上不得超过盘活存量土地的面积。这意味着地方政府要想获得更多新增用地指标，必须先处置好辖区内的闲置、低效和批而未供的土地，用“增量”倒逼“存量”盘活。政策引导和市场重心已全面转向盘活存量空间。城市更新将是未来很长一段时间的重要领域。
　　支持通过简化流程为存量开发提速。针对城中村改造中常见的“边角地、夹心地、插花地”，文件规定，零星土地（面积原则上不超过项目总面积的10%），若用于保障性住房、公用设施营业网点等民生用途，可办理新增用地审批和供应。这为盘活城市零星土地资源提供了路径。
　　投资建议：38号文是房地产长效机制的关键一环，它给行业带来的不是“断供”，而是指导地方政府未来供地“缩量提质”盘活存量，对地产供给端长效机制的建立起到推动作用。对于投资上我们认为38号文着眼未来，板块短期波动仍受政策和成交因素影响较大，维持对板块短期博弈行情的看好，继续推荐二手房交易中介龙头贝壳、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，具备估值修复潜力民企新城控股。建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展、品质类房企绿城中国。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。