核心观点：
　　2月政策主要集中在地方，多地明确支持拓宽试点覆盖范围。2月2日，陕西省人民政府在2026年政府工作报告中明确，将扩大省级REITs项目库建设。2月7日，福建省人民政府提出鼓励采取公募REITs融资模式参与城市更新。2月9日，广东省发改委披露，深交所将积极推动公募REITs相关工作。2月10日，安徽省人民政府在2026年政府工作报告中提出，将支持发行科创债与REITs产品。2月14日，苏州市人民政府在2026年政府工作报告中明确，将抢抓基础设施REITs扩围政策机遇，推动一批项目发行上市。
　　截至2月末C-REITs上市基金总数79只，总规模2273.77亿元，环比下降13.32亿元，降幅0.58%。2月1单REITs上市，募集规模15.05亿元。月末流通盘市值达1252.24亿元，环比上升5.19亿元，增幅0.42%。截至2月28日，交易所在审项目共25单（2月新申报3单）规模合计710.33亿元，无募集阶段的项目。
　　14单商业不动产REITs审核及回复效率较高。自证监会首次发布试点公告至首批项目申报仅62天，相较原约1年的申报周期大幅缩短。华泰紫金华住安住REIT在22天内完成问询，其他商业不动产REITs平均28.7天完成反馈。
　　2月C-REITs综合收益下降，日均换手率回落。根据Wind数据，2月C-REITs综合收益指数下跌1.16%，走势上整月缓慢下行。日均换手率0.38%，环比下降0.19pct。板块行情来看，2月仅3个板块上涨，数据中心、水电和高速公路板块，涨幅分别为1.94%、1.12%和0.32%。跌幅最高的为产业园区与保租房板块，跌幅分别为2.94%与2.90%；消费板块跌幅排名第三，下跌2.15%；最后，物流设施和新能源板块分别下跌1.34%和1.08%。项目层面，本月新股表现较好，华夏中核REIT上涨26.56%。存量REITs逐渐体现出估值回归的趋势，P/NAV高的REITs涨幅排名靠后。具体体现在高速公路REITs普遍涨幅排名靠前，前十名中五席为高速REITs。江苏交控REIT（+3.50%）涨幅排名第二，宁波交投REIT（+2.36%）第五。此外还有明阳新能源REIT（+1.84%，P/NAV为0.94）排名第八。数据中心行业热度不减，即便P/NAV较高涨幅排名仍靠前，润泽REIT（+2.59%）和万国REIT（+0.69%）分别排第三和十一名。跌幅较高的多为前期涨幅较高的REITs。跌幅较高的南京建邺REIT（-8.11%）、金隅产园REIT（-5.96%）和东久REIT（-5.59%）在1月上涨较多，随即在2月行情出现回调。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。