如何看待本轮香港楼市复苏的本质？
　　租金上涨及净租售比提升，房产持有回报率具备吸引力。本轮香港楼市的复苏起始于2022年底人才吸引计划加码后，高净值人口回流，带动租金自2023年2月开始迈入上涨通道，当然租金上涨也离不开相对平稳的宏观环境、紧平衡的供需基本面。租金上涨为本轮复苏的核心因素，长期维度房租是房价的锚，构建指标【房产持有回报率=静态净租售比+租金预期涨幅-年化交易税费率-年化房屋折损率】来看，静态净租售比叠加租金预期涨幅，即使考虑交易税费和房屋折旧率，仍能带来逾4%的持有回报率，低利率预期下房产投资的吸引力增加。
　　宏观环境稳健，撤辣政策活跃楼市成交
　　宏观环境稳健，撤辣政策活跃楼市成交。2022年底人才引进计划加码以来，香港人口小幅提升，2025年底香港总人口751万(+0.1%)。虽失业率小幅提升，但收入稳健增长，月收入中位数2.05万(+2.5%)，人口与收入平稳，为楼市复苏提供良好的宏观环境。政策方面，2024年香港政府“撤辣”，在置业税与贷款环节支持楼市发展,充分释放楼市活跃度，2025年香港一二手住宅楼宇合计成交62832套(+18.3%)，连续2年成交量持续回升，其中一手住宅占比微增至33%。随着成交量提升，新房库存虽仍处高位，但去化周期回落至5.1年的合理水平。
　　租金趋势性改善，持有回报率提升驱动房价上涨
　　租金与租售比改善，持有回报率提升驱动房价上涨。2023年以来高净值人口加速流入，租金自2023年2月重拾上涨通道，底部至今累计涨幅15.8%。租售比自2023Q2跟随租金上涨开始逐步提升，2025Q2房价开启上涨后，回报率涨幅放缓，维持震荡，A类私人住宅约3.6%。静态租售比改善，叠加租金上涨预期，持有房产的综合回报率明显改善，降息预期仍在，驱动房价自2025年4月后稳步回升，2026年以来延续涨势，截至今年1月自低点累计涨幅5.8%。
　　香港商业市场：仍在寻底，依旧承压
　　写字楼与零售商业仍在寻底，依旧承压。写字楼行业供需过剩，混合办公模式常态化下企业持续缩减办公面积，部分跨国企业调整在港布局导致需求承压，写字楼物业售价自2018年高点下跌51%，租金自2019年高点下跌21%。零售物业售价仍在探底，相对2018年高点下跌45%；租金自高点累计跌幅20%，租金跌幅小于售价，使得近年租金/售价稳步提升。2025年港岛/九龙/新界零售租金(MA12)同比-1.6%、-1.2%、-4.6%，跌幅有所收敛，但依旧承压。
　　投资建议：宏观与政策环境稳定，楼市复苏进程持续深化
　　宏观与政策环境稳定，楼市复苏进程持续深化。本轮香港楼市复苏，本质在于行业供需紧平衡，高净值人口流入带来租金与净租售比上涨，房产的综合持有回报率改善，在降息背景下房产投资明显具备吸引力。展望后期，香港人口与政策环境依旧向好，失业率虽小幅提升但整体可控，收入预期稳步提升，租金仍有上涨预期，降息节奏短期虽有扰动但方向不变，仍持续看好香港楼市的复苏，建议关注布局香港核心地段、土储充裕、财务稳健的龙头房企。
　　风险提示
　　1、降息进度不及预期；2、香港人口回流量不及预期；3、失业率持续走高；4、收入预期下降。