核心观点
　　上周房地产板块（中信）涨跌幅-4.2%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-1.1%、-2.3%，超额收益分别为-3.1%、-1.9%。29个中信行业板块中房地产位列第25名。
　　（1）新房市场：从新房成交看，上周(2026/2/28-2026/3/6)36城新房成交面积132万方，环比+69.3%，同比-26.1%。2026年3月1日至3月6日累计成交100.9万方，同比-30.5%。今年截至3月6日累计成交1032.5万方，同比-33.9%。
　　（2）二手房市场：从二手房成交看，上周(2026/2/28-2026/3/6)15城二手房成交面积144.5万方，环比+79.9%，同比-17.2%。2026年3月1日至3月6日累计成交123.4万方，同比-13.0%。今年截至3月6日累计成交1192.1万方，同比-3.9%。
　　（3）库存及去化：从库存和去化周期看，13城新房累计库存7674.1万平方米，环比-0.1%，同比-3.0%；13城新房去化周期为25.2个月，环比变动+0.4个月，同比变动+9.0个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为16.3个月、13.8个月、20.1个月、129.8个月，环比分别变动+0.3个月、+0.1个月、-0.1个月、+10.9个月。
　　（4）土地市场：土地成交方面，2026年3月2日-2026年3月8日百城土地成交建筑面积1388.1万方，环比-37.0%，同比+186.2%；成交楼面价578元/平，环比-62.3%、同比-67.3%；土地溢价率+1.4%,环比-16.2%，同比-6.6%。截至2026年3月8日,2026年累计成交土地建筑面积为17742.2万方，同比-11.3%。
　　投资建议：3月第1周新房成交环比上升，同比下降，二手房成交环比上升，同比下降。3月5日上午，十四届全国人大四次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，会议支出要着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。投资建议：1）内地开发商：推荐内地开发商A股：滨江集团、招商蛇口；港股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、建发国际集团；2）轻资产运营公司：推荐物管公司：绿城服务；商管公司：华润万象生活；头部中介平台：贝壳-W。3）港资开发商：建议关注：新鸿基地产、恒基地产、信和置业等。
　　风险提示：地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期